MS senza Dia - partito l'iter alla Camera

DL incentivi - agg. rass.stampa [28-03/16-04-10]

Lavori in casa super-alleggeriti - Spazio ai comuni per le verifiche. Dal servizio studi della camera il dossier sul dl incentivi. Con la Dia cade l'obbligo di regolarità Inps-Inail della ditta.

La semplificazione per gli interventi leggeri sugli immobili fa venir meno l'obbligo di dotarsi della Dia (denuncia di inizio attività). Ma insieme con questa, verranno meno anche l'obbligo di presentazione del documento che attesta la regolarità contributiva di chi svolge i lavori (Durc) e la certificazione da parte di un tecnico che si assuma la responsabilità degli stessi. Mentre rientra in campo la verifica da parte dell'amministrazione comunale: questa sarà in grado di effettuare eventuali controlli volti al rispetto delle normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia, proprio in conseguenza del venir meno, in assenza della Dia, della certificazione del tecnico che si assume la responsabilità degli interventi. Questa la chiave di lettura fornita dal servizio studi della camera dei deputati sulle norme del decreto incentivi (dl 40 del 2010) che ha iniziato ieri in commissione finanze e attività produttive il proprio iter.

La normativa regionale. I tecnici di Montecitorio ricordano che l'attività edilizia libera dovrà rispettare sia le disposizioni più restrittive previste dalle leggi regionali e dagli strumenti urbanistici comunali, sia le altre normative di settore, tra cui quelle antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico e sanitarie e quelle relative all'efficienza energetica. Quanto alle regioni (si veda ItaliaOggi del 25/3/2010), alcune di esse hanno già ampliato gli interventi soggetti ad attività edilizia libera, altre si sono dotate di norme più restrittive, altre ancora applicano le disposizioni del T.U. dell'edilizia (...). Mentre il Friuli-Venezia Giulia e la Sardegna hanno già ampliato le tipologie di interventi soggetti ad attività libera, nove regioni e le province autonome (Val d'Aosta, Prov. Bolzano, Prov. Trento, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana, Umbria, Campania, Sicilia) hanno emanato proprie leggi prevalentemente più restrittive in materia.

In altre nove regioni (Lazio, Piemonte, Veneto, Marche, Abruzzo, Molise, Basilicata, Puglia e Calabria) vengono applicate le disposizioni sulla Dia previste dal T.U. del 2001, in alcuni casi perché le leggi regionali sono antecedenti l'entrata in vigore del T.U., in altri in quanto le regioni non hanno mai emanato norme proprie in materia di titoli abilitativi in edilizia.

Le osservazioni. Il servizio studi rileva innanzitutto che tra la normativa di settore incidente sull'attività edilizia non compare quella relativa alla sicurezza degli impianti contenuta negli artt. 107-121 del T.U. dell'edilizia. La norma permette inoltre, si ricorda, la possibilità di realizzare una serie di interventi attualmente soggetti a Dia nel rispetto delle normative di settore incidenti sull'attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico sanitarie), che sono sostanzialmente quelle in base alle quali un tecnico abilitato assevera la Dia. «Pertanto», è la conseguenza, «in assenza della Dia, verrebbe meno anche la certificazione del tecnico il quale si assume la responsabilità degli interventi». A ciò va aggiunto che con la Dia è prevista la presentazione del Durc della ditta che realizzerà gli interventi secondo quanto disposto dall'art. 20, comma 2, del dlgs 6 ottobre 2004, n. 251. «In assenza della certificazione della regolarità contributiva, anche in caso di variazione dell'impresa esecutrice dei lavori, viene sospesa l'efficacia del titolo abilitativo. L'assenza della Dia farebbe quindi venir meno l'obbligo di presentazione del Durc», rilevano i tecnici. Non pare tuttavia che le nuove regole lascino gli interventi sprovvisti di qualsiasi forma di controllo. Prima dell'inizio dei lavori, infatti, l'interessato deve dare comunicazione all'amministrazione comunale, anche in via telematica, in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria, le opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee, le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, i pannelli solari, fotovoltaici e termici senza serbatoio di accumulo esterno e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

«Si osserva», si legge nel dossier, «che l'obbligo della comunicazione all'amministrazione mette questa ultima in grado di effettuare eventuali verifiche volte al rispetto delle normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia, proprio in conseguenza del venir meno, in assenza della Dia, della certificazione del tecnico che si assume la responsabilità degli interventi».

 

di Gianni Macheda
da Italia Oggi del 09.04.10 

Parte oggi alla Camera l'iter del dl incentivi 

Parte oggi l'iter del dl incentivi nelle commissioni Finanze e Attività produttive della Camera. Già arrivano da più parti, almeno a parole, numerose richieste di modifica. La settimana prossima è previsto un ciclo di audizioni: martedì con i sindacati e mercoledì e giovedì con le associazioni di categoria. L'obiettivo delle commissioni, riferisce il relatore per quella delle Attività produttive, Giovanni Fava (Lega), è concludere l'esame in un mese e licenziare il provvedimento per l'Aula entro inizio maggio.

«Le richieste di modifica e le richieste di ampliamento stanno giungendo a fiumi. Ma - precisa il relatore - le risorse sono quelle che sono, quindi, è difficile pensare di modificare di molto il decreto». Tra le ipotesi di modifica previste dal governo potrebbe esserci una norma sul risarcimento diretto RcAuto. In pratica, si dovrebbe sanare l'impasse che si è creato dopo che una sentenza della Corte Costituzionale che ha reso possibile per gli automobilisti chiedere i rimborsi non soltanto alla propria assicurazione ma anche a quella della controparte.

Il decreto approvato dal governo è costituito di 6 articoli ed è entrato in vigore il 26 marzo scorso. Oltre agli aiuti all'acquisto per i settori industriali in crisi (che scatteranno a partire dal 15 aprile, mentre da ieri è operativo il call center di Poste italiane per la registrazione dei venditori), il provvedimento contiene la semplificazione per le autorizzazioni per svolgere manutenzione ordinaria o, in casi particolari, straordinaria sugli edifici. A copertura dei bonus per rilanciare i consumi c'è poi un pacchetto fiscale con norme anti evasione internazionale, di potenziamento della riscossione e sul contenzioso.
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da Il Sole 24ore del 08.04.10

Dall'8 aprile - Per il Dl incentivi test alla Camera 

Partirà dalla Camera giovedì 8 aprile l'iter di conversione del decreto legge sugli incentivi e sulle misure anti evasione fiscale (Dl 40 del 25 marzo 2010).

Gli uffici di presidenza delle commissioni Attività produttive e Finanze di Montecitorio, cui il provvedimento è stato assegnato, hanno deciso che la discussione generale inizierà subito dopo le festività pasquali. I relatori dovrebbero essere Giovanni Fava (Lega) per la Attività produttive e Marco Milanese (Pdl) per la commissione Finanze.

Si tratta di un decreto snello costituito di 6 articoli, entrato in vigore il 26 marzo scorso.

L'articolo 5 contiene la semplificazione in materia di autorizzazioni per svolgere interventi di manutenzione ordinaria o, in casi particolari, straordinaria sugli edifici. (...)© RIPRODUZIONE RISERVATA

 

di M. Mo.
da Il Sole 24ore del 31.03.10

Semplificazioni. Il nuovo look della casa si disegna in comune. In 4.200 municipi i funzionari devono applicare il Dl incentivi che alleggerisce l'iter per i lavori. Decreto incentivi subito applicabile dove non c'è legge regionale. In casa lavori più rapidi per la metà dei comuni. Scattano in 4mila città le modifiche alle regole edilizie: niente denuncia di inizio attività per le opere interne.

Rinnovare la casa sarà più semplice nella metà dei comuni italiani. Sono le città e i piccoli centri che si trovano in una delle nove regioni che non hanno adottato una disciplina edilizia specifica e nelle quali, dunque, diventa subito applicabile la semplificazione delle procedure introdotta dal "decreto incentivi", il n.40/2010.

In sostanza, niente più obbligo di presentare la denuncia d'inizio attività (Dia) per i lavori di manutenzione straordinaria, come la sostituzione delle finestre, e per altri interventi minori. Per queste opere, secondo le nuove regole, basta una comunicazione al comune, anche online, con l'indicazione dell'impresa cui sono affidati i lavori.

La portata reale della semplificazione, tuttavia, dipenderà molto dall'orientamento che assumeranno gli uffici comunali per l'edilizia e gli amministratori locali. In particolare, dove i regolamenti edilizi e i piani regolatori contrastano con le norme nazionali, potrebbero aprirsi conflitti capaci di vanificare l'obiettivo del decreto: il testo varato dal governo - oltre alle norme regionali e alle discipline di settore - fa salve anche le prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Nelle regioni in cui esiste una disciplina edilizia specifica, invece, il problema è risolto alla radice: in questi casi, le nuove regole - semplicemente - non si applicano.

Sarà vero? Sarà un bluff? Sarà così facile come sembra? Di fronte all'ultimo decreto legge 40/2010, che consente di avviare i lavori di manutenzione straordinaria senza denuncia di inizio attività (Dia), tanti proprietari hanno ripensato al piano casa. Annunciato tra grandi aspettative e finito arenato tra vincoli e burocrazia.

Otto regioni italiane, più le province autonome di Trento e Bolzano, hanno dettato proprie leggi per disciplinare la manutenzione straordinaria e sono escluse dalla liberalizzazione. L'elenco comprende Campania, Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Sicilia, Toscana,Umbria e Valled'Aosta. A conti fatti, oltre 3.850 Comuni in cui le regole restano praticamente invariate.

Negli altri municipi - più di 4.200 - l'edilizia libera sarà una possibilità più o meno concreta a seconda dei regolamenti edilizi, dei piani regolatori e dell'atteggiamento di amministratori locali e tecnici comunali. Tecnici che hanno una cornice di regole ben definite in Sardegna (la cui legislazione ha anticipato il decreto legge del governo) e in Friuli Venezia Giulia (dove il codice regionale dell'edilizia continua a chiedere la Dia per la manutenzione straordinaria, ma ha molto ampliato la lista delle attività libere).

In nove regioni, invece, i funzionari comunali sono a tu per tu con le nuove regole del testo unico dell'edilizia. È così in Abruzzo, Basilicata, Calabria, Lazio, Marche, Molise, Piemonte, Puglia e Veneto: tutte regioni in cui non c'è una disciplina regionale per il "mattone" e in cui la normativa nazionale si applica direttamente.

La confusione potrebbe essere enorme. Anche perché, nel tentativo di facilitare i cittadini e i professionisti, molti strumenti urbanistici comunali fanno esempi, dettano regole e fissano princìpi che non sempre sono in linea con quelli nazionali (e a volte neppure con quelli regionali, se presenti). Alcuni comuni si sono inventanti comunicazioni in carta libera - a volte corredate da fotografie in formato digitale - che non trovano un riscontro diretto nella normativa. Altri pretendono che per i lavori in ambito condominiale venga prodotto un "assenso" dell'amministratore (un atto che comunque non potrebbe privare gli altri condòmini del diritto di far valere le proprie ragioni).

Un sondaggio a campione messo a punto dal Sole 24 Ore del lunedì può aiutare a farsi un'idea della situazione. Sono stati interpellati nove Comuni: tre grandi città (Torino, Roma e Napoli), tre capoluoghi di provincia (Arezzo, Rimini e Trani) e tre centri più piccoli (Alassio, Gualdo Tadino e Venosa). Per ognuno dei lavori è stato chiesto di indicare la qualificazione edilizia ( ed esempio, manutenzione ordinaria), il titolo abilitativo ( ad esempio, la Dia) e gli eventuali oneri da versare.

Valga per tutti il caso delle opere interne: la costruzione di una parete divisoria o l'apertura di una porta in un appartamento è qualificata come manutenzione straordinaria in sei dei nove comuni del campione (in altri due è ordinaria, in un altro ancora "opera libera") e in sei casi su nove ci vuole la Dia. Solo a Roma la Dia è "semplificata", mentre ad Alassio e Venosa serve una comunicazione e a Gualdo Tadino neanche quella.

Di questi nove Comuni, tre si trovano in regioni in cui dovrebbe applicarsi da subito il testo unico: Venosa sarebbe in regola con la comunicazione, mentre Roma e Trani dovrebbero rinunciare alle proprie pretese. Sempre che, però, gli uffici comunali non si appellino alle norme locali e alla propria autonomia. In punta di diritto la discussione potrebbe dare grande lavoro agli avvocati, ma la soluzione più lineare per i cittadini potrebbe essere quella di adeguarsi alle richieste del funzionario di turno. Anche per evitare il sopralluogo della polizia municipale che potrebbe sfociare (a torto o a ragione) in una diffida a iniziare o proseguire i lavori.

Ecco che allora, prima di rischiare una diffida e un ricorso, molti proprietari potrebbero decidere di contattare comunque un professionista, incaricandolo di preparare la documentazione richiesta dal Comune. Questa è l'incognita più grande della liberalizzazione, che in metà dei comuni è pronta a partire, ma potrebbe anche restare sulla carta.
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  • IL PUZZLE - Le regioni italiane si dividono: da una parte chi segue le norme nazionali dall'altra chi fa da sé
  • Manutenzioni straordinarie. Già in vigore il provvedimento che supera la Dia 
  • Rischio confusione. Molte norme locali non sono allineate con quelle nazionali

Che cosa cambia

La semplificazione. Il decreto incentivio sostituisce l'articolo 6 del Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) e aggiunge una serie di attività - tra cui la manutenzione straordinaria - all'elenco degli interventi realizzabili come edilizia libera, senza bisogno della denuncia di inizio attività (Dia).

La manutenzione straordinaria. Gli interventi "liberalizzati" sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, oltre che per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non comportino modifiche delle destinazioni d'uso. Per poter beneficiare della semplificazione gli interventi non devono:

  • riguardare parti strutturali dell'edificio;
  • comportare aumento del numero delle unità immobiliari;
  • implicare un aumento dei parametri urbanistici (cioè i volumi e le superfici).

Regioni e Comuni. La semplificazione fa salve le disposizioni più restrittive previste dalla disciplina regionale e impone comunque l'osservanza delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali. Ad esempio, se la legge regionale impone di presentare la Dia, si dovrà seguire questa procedura.

Le leggi di settore. Anche nei casi in cui si può procedere senza Dia, bisogna comunque rispettare le norme di settore come quelle:

  • antisismiche;
  • di sicurezza;
  • antincendio;
  • igienico-sanitarie;
  • in materia di efficienza energetica;
  • contenute nel Codice dei beni culturali (Dlgs 42/2004)

Gli adempimenti. Prima dell'inizio degli interventi bisogna inviare una comunicazione al Comune anche in via telematica allegando le eventuali autorizzazioni obbligatorie secondo le norme di settore e l'indicazione dell'impresa che eseguirà i lavori.

 

di Cristiano Dell'Oste - Michela Finizio
da Il Sole 24ore del 29.03.10

La politica non alzi le barricate

La metà del territorio italiano - fra cui regioni come Lombardia, Emilia-Romagna, Toscana, Campania e Sicilia - non applicherà subito il decreto legge del governo che liberalizza i lavori di manutenzione straordinaria in casa, eliminando il ricorso alla denuncia di inizio attività. Le norme regionali «più restrittive» bloccano la deregulation. Per gli abitanti dell'altra metà d'Italia, non sarà più necessario attendere i 30 giorni (e le mancate obiezioni del comune) dalla data di presentazione della dia prima di cominciare gli interventi. Tra i lavori di manutenzione straordinaria si possono ricordare, a titolo di esempio, la creazione di nuovi servizi di bagno o cucina, l'installazione di pannelli solari, la riverniciatura di facciate.

I professionisti sono preoccupati per il rischio che si abbassino gli standard di sicurezza in un paese che già soffre non poco di dissesti e abusi. Il mondo delle imprese plaude al provvedimento ma è preoccupato per un'applicazione ristretta. I cittadini proprietari - che risparmierebbero almeno i mille euro del valore di una dia - apprezzano il principio.
Il rischio di un bis del «piano casa» c'è. Quattro sono le vie per scongiurarlo subito.

L'Italia non ha bisogno di altre liti e di uno spettacolo desolante come è quello del piano casa, dove le istituzioni (governo, regioni, enti locali) viaggiano in ordine sparso, le une contro le altre, senza trovare il bandolo della matassa che pure l'accordo del 1° aprile 2009 governo-regioni aveva srotolato.

Le quattro strade per evitare un nuovo disastro e un nuovo spezzatino si possono percorrere anche tutte insieme. L'importante è avere la volontà politica di cantare in un coro e non di mettere insieme solo le stecche.

Molto potrà fare la via parlamentare, cioè la correzione del decreto legge in sede di conversione. Per evitare strappi capaci di produrre solo confusione e altri rallentamenti basterebbe che maggioranza e opposizione si siedessero allo stesso tavolo - magari quello deputato della commissione parlamentare competente - per bilanciare i due interessi degni di tutela: snellimento burocratico con la riduzione delle carte e controlli sulla sicurezza.

Interessante la proposta della responsabile Pd in commissione ambiente della Camera, Raffaella Mariani. «Coinvolgiamo gli ordini professionali - dice - nell'elaborazione di linee-guida che siano utili ai comuni e ai cittadini». È solo un esempio di come le distanze possano tradursi in collaborazione.

La seconda via è che al tavolo si siedano i nuovi governatori con l'esecutivo. Il «metodo Fitto» che ha pagato sugli ammortizzatori sociali. Non è indifferente che le strutture amministrative di tre regioni rosse dotate di strumenti legislativi come Emilia, Toscana e Umbria abbiano reagito al decreto non con un muro, ma con una disponibilità. La deregulation non viene considerata da nessuno come il diavolo: è una buona base di partenza per arrivare a un accordo che consenta di estendere l'applicazione del decreto, sia pure con i giusti correttivi concordati.

La terza e la quarta via attengono alle singole regioni: che diano un'interpretazione non restrittiva e quindi non conflittuale delle proprie leggi rispetto al decreto legge. Oppure che innovino le proprie leggi, adeguandosi, a modo loro, al principio statale.

 

di Giorgio Santilli
da Il Sole 24ore del 29.03.10

La legge regionale «pesa» la Dia. Precedenza alla norma locale sulla denuncia se più restrittiva di quella nazionale.

La nuova norma sulla liberalizzazione della manutenzione straordinaria fa espresso cenno al fatto che si applicano le norme regionali, se più restrittive. Viene quindi da chiedersi: quali tra regioni e province autonome hanno proprie norme che regolamentano gli assensi per la manutenzione straordinaria? Quali, invece, non le hanno varate, perché si sono finora "appoggiate" a quelle nazionali, contenute nel Dpr 380/2001?

La risposta è che le regioni per le quali non esiste, o non esiste ancora, una disciplina organica dei permessi sono nove, e più precisamente - in ordine alfabetico - Abruzzo, Basilicata, Calabria, Lazio, Marche, Molise, Piemonte Puglia e Veneto. Per la verità, ognuna di esse ha norme particolari che, per esempio, prevedono la Dia o concedono l'attività libera per certe opere agevolate (per esempio impianti con fonti rinnovabili o abbattimento delle barriere architettoniche) oppure impongono il permesso di costruire per altre. Ma nessuna di esse afferma espressamente che per la manutenzione straordinaria occorra la Dia. In tutti questi casi, quindi, si tratterà di vedere se e cosa prevedono i Comuni, e come risolvere l'eventuale contrasto con la nuova versione del Dpr 380/2001.

In Piemonte, la legge regionale 20/2009 all'articolo 8 richiama espressamente il testo unico dell'edilizia. Quindi, se si cambia il Dpr 380/2001, cambia anche la disciplina piemontese sulla Dia, salvo quanto chiaramente espresso, sempre nell'articolo 8, per quanto riguarda interventi di nuova costruzione disciplinati da piani attuativi, recupero dei sottotetti, dei rustici agricoli e così via.

In Veneto si realizza una complicata successione temporale di leggi, che è stata risolta dalla legge regionale 16/2003, che all'articolo 13 detta la gerarchia: in attesa dell'emanazione di una nuova legge regionale edilizia, si applica il Dpr 380/2001 (ora nella nuova versione) e la legge regionale 61/1985 (poi abrogata, nella parte riguardante l'edilizia, nel 2004).

La Sardegna, invece, ha varato un doppio binario temporale. Per le opere di manutenzione straordinaria di cui sia data comunicazione di inizio lavori al Comune (senza bisogno di Dia) entro il 1° maggio 2011 e comunicazione di fine lavori entro il 1° novembre 2012, valgono regole che sembrano anticipare in modo quasi letterale quella varate dal nuovo decreto legge: basta la semplice comunicazione, sempre che i lavori «non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento delle unità immobiliari e non implichino incremento degli standard urbanistici». Dopo queste date rientrerebbe in vigore quanto disposto dalla vecchia legge 11 ottobre 1985, n. 23 (più volte modificata): le opere di manutenzione straordinaria sono soggette ad autorizzazione edilizia gratuita con silenzio-assenso entro 60 giorni (articolo 13) oppure, a scelta del cittadino, a Dia (articolo 14-bis).

La provincia di Bolzano, sulla Dia, si esprime sinteticamente così, nell'articolo 132 della legge 13/97: «Nel regolamento edilizio comunale sono stabiliti gli interventi che sono subordinati solo alla denuncia di inizio di attività edilizia o ad autorizzazione». Ma, appunto, si tratta di un'alternativa tra Dia e autorizzazione edilizia con silenzio-assenso, quindi la materia è regolamentata.

Nella provincia autonoma di Trento il doppio binario non ha scadenze temporali e funziona in modo differente. La manutenzione straordinaria è, in linea di principio, attività edilizia libera, anche se sottoposta a comunicazione. Sono soggetti a Dia, però «gli interventi che interessano le parti esterne dell'edificio in assenza di manuali tipologici, piani colore e altre disposizioni puntuali degli strumenti di pianificazione territoriale concernenti l'uso dei materiali e le tipologie edilizie. Resta allo stesso tempo fermo l'obbligo del titolo edilizio per interventi che interessano elementi strutturali dell'edificio».
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  • IL RINVIO - Dove la questione non è stata regolamentata bisognerà confrontarsi con quanto previsto in ambito comunale
  • IN SARDEGNA - Procedura «light» per l'avvio dei lavori entro il 1° maggio 2011 e la conclusione entro il 1° novembre 2012

A macchia di leopardo - La manutenzione straordinaria nelle regioni

Regioni in cui si applica la liberalizzazione contenuta nel testo unico dell'edilizia. Possono essere richiesti permessi per alcuni tipi di opere specifiche: Piemonte, Veneto, Lazio, Marche, Abruzzo, Molise, Puglia, Basilicata e Calabria.

Regioni che hanno dettato proprie leggi. La legge della Sardegna è allineata al testo unico dell'edilizia. Il Friuli considera edilizia libera alcuni casi di manutenzione straordinaria:

  • VALLE D'AOSTA - Legge 11/1998, articolo 61
  • LOMBARDIA - Legge 12/2005, articolo 41
  • TRENTO - Legge 1/2008, articolo 97
  • BOLZANO - Legge 13/1997, articolo 132
  • FRIULI VENEZIA GIULIA - Legge 19/2009, articolo 17
  • EMILIA ROMAGNA - Legge 31/2002, articolo 8
  • LIGURIA - Legge 16/2008, articolo 21-23
  • TOSCANA - Legge 1/2005, articolo 79
  • UMBRIA - Legge 1/2004, articolo 20
  • SARDEGNA - Legge 4/2009, articolo 10
  • CAMPANIA - Legge 19/2001, articolo 2
  • SICILIA - Legge 2/2002, articolo 14

 

di Silvio Rezzonico - Giovanni Tucci
da Il Sole 24ore - Lavori in casa - IL DOSSIER DEL LUNEDI' del 29.03.10

In caso di errore sanzioni a partire da 516 euro

Una volta verificato che non ci siano ostacoli da parte delle normative regionali e dalle prescrizioni comunali, chi vuole iniziare i lavori utilizzando la semplificazione edilizia deve conoscere i rischi in caso di errore.

Nell'edilizia, ci sono sanzioni amministrative (pecuniarie, demolizioni), conseguenze civili (danni a vicini, liti condominiali), sanzioni penali (arresto e possibile sequestro), conseguenze tributarie (perdita di agevolazioni). Variano anche le autorità a cui è rimesso l'accertamento delle violazioni, pur se in prima linea l'intervento è del comune, così come variano i giudici e i termini per accertare eventuali violazioni. Il confine tra manutenzione straordinaria e interventi di maggior peso è rilevante perché al di sopra della Dia (oggi diventata mera comunicazione) diventa necessario il permesso di costruire: chi inizia lavori senza tale permesso ha sanzioni rilevanti. Ad esempio, per opere all'interno della sagoma del fabbricato che mutano le destinazioni d'uso (da residenziale a produttivo o viceversa) non bastano né la comunicazione né la Dia ma occorre il permesso di costruire.

Un intervento articolato su più fronti, o sfalsato in tempi diversi, può essere ricongiunto e collocato tra quelli di maggiore peso, per i quali è necessario il permesso di costruire: ad esempio, nel caso di sostituzione di un pavimento cui faccia seguito una ridistribuzione interna con aumento delle unità immobiliari, si realizza un'unica condotta che espone al rischio delle sanzioni di grado maggiore.

La sanzione per i casi di opere che esigono la Dia ma vengono eseguite con sola "comunicazione" è il doppio dell'aumento venale dell'immobile, con un minimo di 516 euro (articolo 37 del Dpr 380/2001). Non c'è il rischio di ripristino, cioè di demolizione tranne nel caso di interventi su manufatti vincolati o nei centri storici. Quindi, i lavori eseguiti con rapidità rischiano solo una modesta sanzione amministrativa, ma il pavimento e la ridistribuzione interna, se già attuati, restano dove sono.

Rimane fermo il potere di sospensione dei lavori, previsto in genere appena c'è una notizia di intervento edilizio: l'articolo 27 del Dpr 380/ 2001 prevede infatti fino a 45 giorni di sospensione per interventi genericamente attuati in violazione delle norme edilizie, e quindi anche nel caso di lavori iniziati su semplice comunicazione.

Chi si accorge di aver ecceduto da quanto realizzabile con mera comunicazione, può presentare una denuncia di inizio attività anche se l'intervento è in corso di esecuzione, pagando 516 euro. L'area di rischio è quindi tra la Dia e il permesso di costruire, mentre chi approfitta della mera comunicazione, senza Dia, mantiene la possibilità di presentare la specifica denuncia, esponendosi a una lieve sanzione.

La vigilanza spetta al Comune, tramite gli uffici tecnici (articolo 27 del Dpr 380/ 2001), che di solito procedono per sopralluoghi o segnalazioni dei vicini. Chi ha un cantiere in corso, anche se modesto, è tenuto a consentire l'accesso e a fornire i dati tecnici ed economici (progetto, contratto di appalto, acquisto di materiali, eventuale consenso del condominio).

Le eventuali sanzioni penali riguardano interventi di calibro superiore alla Dia, cioè scattano se manca il permesso di costruire: la mancanza di comunicazione con la nuova norma e l'assenza di Dia, non espongono a sanzioni penali. Se tuttavia vi sono vincoli ai manufatti, ad esempio quello storico artistico, o se si opera sulle sagome esterne nei centri storici (cambiando tipo di tegole, camini, infissi) c'è il rischio di un ripristino e di una sanzione pecuniaria fino a 10.329 euro (articolo 37 del Dpr 380/2001).

Le sanzioni tributarie riguardano in generale gli interventi carenti di "titolo", o difformi altezze, distacchi, cubature superiori al 2 per cento: ad esempio nel caso di soppalchi o di cambi di destinazione si rischia di perdere sia l'agevolazione Iva che la detraibilità fiscale (recuperabili con una sanatoria edilizia).

I termini per ritenere consolidate le situazioni irregolari sono, per le sanzioni pecuniarie un quinquennio, dieci anni per le violazioni edilizie di maggior peso, venti per i contrasti tra privati e senza limiti di tempo per le violazioni di specifici vincoli, quali quelli storici o ambientali.
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  • LA COMUNICAZIONE - Se è insufficiente in genere scatta la pena pecuniaria Demolizione, invece, in caso di manufatti vincolati o nei centri storici

 

di Guglielmo Saporito
da Il Sole 24ore - Lavori in casa - IL DOSSIER DEL LUNEDI' del 29.03.10 

Edilizia libera a misura di sindaco. Su tipologie, materiali e colori vanno comunque rispettate le norme comunali.

La possibilità di realizzare liberamente, senza titolo edilizio, le opere di manutenzione straordinaria è limitata non solo dal rispetto delle norme regionali, ma anche dalla necessità di osservare «le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali».

Dove esistono norme regionali che (già oggi) sottopongono a Dia i lavori di manutenzione straordinaria, la liberalizzazione contenuta nel decreto legge 40/2010 non si applica (...). Ma nelle regioni in cui la disciplina edilizia statale non è stata assorbita o modificata da una legge regionale, la questione è un po' più complicata: fino a che punto possono spingersi le prescrizioni comunali?

Le norme degli strumenti urbanistici possono essere suddivise in due categorie: quelle di natura sostanziale, che fissano gli indici edificatori, la conformazione delle costruzioni e le destinazioni d'uso insediabili; e quelle procedurali che, tra l'altro, stabiliscono le modalità di esercizio dello jus aedificandi, determinando se la costruzione possa essere eseguita mediante titolo edilizio diretto (Dia o permesso di costruire), oppure previa l'approvazione di un piano attuativo (piano particolareggiato, di lottizzazione, programma integrato di intervento e così via) e quale ne sia l'iter approvativi di dettaglio.

Le norme procedurali, nel tentativo di agevolare gli interessati, spesso si spingono a esemplificare le varie tipologie degli interventi (distinguendo così le opere manutentive dal risanamento o la ristrutturazione dalla nuova costruzione) stabilendo quale titolo occorra per ciascuna di esse. Capita così di trovare negli strumenti locali una fitta casistica di opere, a ciascuna delle quali viene ricondotto un titolo edilizio, non senza differenze territoriali: passato il confine tra due Comuni, il posizionamento delle pareti mobili può facilmente passare dalla manutenzione ordinaria a quella straordinaria, con tutto ciò che ne consegue in termini di abilitazioni necessarie.

Proprio per ovviare a questa situazione, era stato chiarito fin dall'articolo 31 della legge 457/78 (ribadito oggi con l'articolo 3, comma 2, del Dpr 380/2001) che le definizioni di legge degli interventi edilizi prevalgono sulle disposizioni degli strumenti locali, che possono al più fornire una esemplificazione della concreta casistica, senza mai poter mutare le categorie di legge, proprio perché è da esse che dipende l'individuazione del titolo necessario alla realizzazione dei diversi interventi. Una questione, quest'ultima, che non può certo essere lasciata alla scelta delle singole amministrazioni comunali, non fosse altro che per le conseguenze penali che ne derivano.

Quindi, l'eventuale sottoposizione a Dia delle opere di manutenzione straordinaria da parte di uno strumento urbanistico locale non può limitare la liberalizzazione che di tale intervento è disposta dal decreto legge (sempre che - è bene ricordare - non ci sia una legge regionale diversa).

Questo non vuol dire, però, che tutte le disposizioni comunali vengano scavalcate dal decreto legge. Così, se si vuole eseguire un intervento di manutenzione straordinaria in una zona in cui il Prg prescrive una certa tipologia edilizia o certi materiali o colori, si dovrà tenere conto delle prescrizioni comunali. E chi dovesse violarle andrà incontro alle sanzioni previste dall'articolo 37 del Testo unico dell'edilizia per gli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla Dia.

La conclusione, quindi, è questa. Le previsioni comunali che sottopongono a Dia le opere di manutenzione straordinaria non possono legittimamente ostacolare la nuova disciplina sull'attività edilizia libera, perché hanno solo il ruolo di ricordare o meglio chiarire le previsioni di legge, la cui modifica si impone automaticamente sulle disposizioni locali. Diversamente, le disposizioni sostanziali degli strumenti comunali - che possono imporre tipologie edilizie particolari in virtù di ragioni urbanistico-edilize locali - dovranno essere rispettate.

La difficoltà maggiore per i cittadini, comunque, sarà quella di confrontarsi con gli uffici comunali.

Soprattutto se i tecnici dovessero restare ancorati alle proprie prassi consolidate e ai propri strumenti, anche se contrastanti con le nuove regole.
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  • ORDINE GERARCHICO - Senza disposizione regionale scatta il decreto legge che determina le definizioni delle attività ma non annulla in toto i Prg
  • INCOGNITA BUROCRAZIA - Se i tecnici rimarranno legati alle prassi consolidate la difficoltà maggiore per i cittadini sarà quella di confrontarsi con gli uffici
  • I PALETTI - 3 condizioni. Le unità non devono aumentare, non si può incidere sulla statica e neanche sui parametri urbanistici

 

di Guido A. Inzaghi
da Il Sole 24ore - Lavori in casa - IL DOSSIER DEL LUNEDI' del 29.03.10

DENTRO L'EDIFICIO - Per gli impianti sicurezza prioritaria 

Il taglio alla burocrazia edilizia contenuto nel decreto legge sugli incentivi non deve far scordare che esistono un numero impressionante di prescrizioni e divieti da rispettare. Paletti imposti da norme di settore - richiamate espressamente dalla nuova versione dell'articolo 6 del Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) - che possono creare potenziali ostacoli e adempimenti anche alla semplice manutenzione straordinaria.

A sovrastare il tutto sono le buone regole di costruzione (Dm Infrastrutture 14 gennaio 2008), che riguardano i requisiti strutturali di ogni tipo di costruzione (in calcestruzzo, in acciaio, in legno, in muratura) e ne prevedono la resistenza a terremoti, vento, temperatura, neve e perfino agli eventi atmosferici eccezionali.

Per la parte impiantistica contano numerose altre regole, che vanno dalle leggi sulla sicurezza al risparmio energetico. Ai fini della sicurezza, per esempio, ogni intervento prevede il coinvolgimento di un tecnico abilitato che rilasci una certificazione di sicurezza dell'impianto. Quindi, quando i lavori prevedono interventi sull'impiantistica, non sarà necessario presentare la Dia (ammesso che sia possibile farne a meno secondo l'intreccio di norme nazionali e locali), ma bisognerà comunque ottenere la certificazione del tecnico.

Il mancato rilascio della certificazione, così come la mancata messa a norma degli impianti, potrebbe avere riflessi anche sul fronte dell'utilizzabilità del bene e nei rapporti tra privati. È vero che la documentazione di conformità non va allegata al rogito in caso di compravendita, ma è altrettanto vero che un immobile in cui sono stati eseguiti lavori "irregolari" potrebbe comportare maggiori oneri per la messa a norma a carico dell'acquirente.

Ai fini del risparmio energetico è spesso necessario quanto meno il deposito di una relazione tecnica in Comune, che può essere obbligatoria anche in caso di semplice sostituzione di una caldaia (opera di manutenzione ordinaria), oltre alla compilazione dei libretti da conservare vicino agli apparecchio termici (di impianto o di caldaia, a seconda della potenza). La radicale ristrutturazione degli impianti vuole anche la certificazione energetica.
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  • Il «bollino» di garanzia. Quando i lavori prevedono interventi sull'impiantistica, non è necessario presentare la Dia ma bisognerà comunque ottenere la certificazione del tecnico

 

di Silvio rezzonico - Giovanni Tucci
da Il Sole 24ore - Lavori in casa - IL DOSSIER DEL LUNEDI' del 29.03.10

IL PROFILO FISCALE - Gli oneri catastali non vengono meno. Anche senza Dia, gli adempimenti catastali non possono essere ignorati.

L'eliminazione della denuncia di inizio attività per alcune delle opere di manutenzione stroardinara - contenuta nel nuovo articolo 6 del Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) - non esclude l'obbligo di mettersi in regola con l'agenzia del Territorio.

Così, in molti casi, al completamento dei lavori dovrà seguire una denuncia di variazione al Catasto dei fabbricati, mediante incarico a un tecnico iscritto all'albo degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili, agrotecnici laureati o diplomati, che presenterà l'atto di aggiornamento con proposta di rendita, ai sensi dell'articolo 1 del Dm 701/94. Il proprietario, quindi, non potrà procedere da solo, ma dovrà incaricare un tecnico.

Vediamo qualche esempio.
Le opere per le quali sarà comunque necessaria la denuncia di variazione al Catasto potranno riguardare la demolizione e ricostruzione delle pareti interne per ottenere una migliore conformazione dell'unità immobiliare, in rapporto alle necessità della famiglia (ad esempio, l'eliminazione del corridoio e la creazione di un open-space con tra il soggiorno e l'ingresso) oppure la formazione di un servizio igienico in aggiunta a quello esistente, o ancora la dotazione del bagno per gli alloggi di ringhiera che ne sono privi.

In tutti questi casi, è necessario presentare al catasto la denuncia di variazione, in quanto viene modificata la consistenza dell'unità immobiliare, con influenza sul valore di mercato e quindi sulla rendita. Rendita che - è bene ricordarlo - rappresenta la base su cui calcolare il valore catastale ai fini dell'imposta di registro (in caso di vendita dell'immobile) e dell'Ici (per gli alloggi che non siano abitazione principale).

La stessa denuncia di variazione, però, va fatta anche quando si modifica la "qualità" dell'unità immobiliare, circostanza che si verifica quando si eseguono opere necessarie per la posa di un impianto di condizionamento centralizzato, ma sopratutto quelle relative al risparmio energetico, mediante isolamento termico delle murature, sostituzione dei serramenti esterni con vetri atermici, posa di una caldaia a condensazione e, per le villette, la coibentazione del tetto e/o la posa di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia.
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  • In regola con il Territorio. Al completamento dei lavori di manutenzione straordinaria, in molti situazioni, si dovrà eseguire una denuncia di variazione dei fabbricati al Catasto mediante l'incarico a un tecnico

 

di Franco Guazzone
da Il Sole 24ore - Lavori in casa - IL DOSSIER DEL LUNEDI' del 29.03.10

PREVENZIONE NECESSARIA - Nelle aree sismiche restano cautele

Tra le norme che devono comunque essere rispettate - anche l'intreccio tra le regole nazionali, regionali consente di iniziare lavori di manutenzione straordinaria senza Dia - ci sono quelle antisismiche, igienico-sanitarie e di prevenzione.

In zona sismica, prima di intervenire su parti strutturali (con demolizioni, spostamenti, aperture) occorre denunciare i lavori, presentare i progetti al comune (sportello unico) e ottenere l'autorizzazione scritta (articoli 93 e 94 del Dpr 380/2001).

Potrebbero essere iniziati i lavori diversi dalle costruzioni (ad esempio, le demolizioni), invocando l'autonomia tra permesso di costruire e autorizzazione in zona sismica (Tar Molise 709/2009), ma già se si discute di "riparazioni" emerge la necessità di uno specifico titolo.

Questi principi valgono anche per le manutenzioni straordinarie (Cassazione, sezione III penale, 8 ottobre 2008 n. 46081) e per le opere interne alla proprietà (Cassazione, sezione III penale, 29 febbraio 2008 n.14432), cioè sia per gli adeguamenti che per i miglioramenti e le riparazioni (decreto ministeriale 14 gennaio 2008). La prevalenza della normativa antisismica si deduce anche dalla possibilità, nel consolidamento, di aumentare le volumetrie, cioè intervenire su uno di quegli elementi che sono preclusi alle Dia. A ciò va aggiunta la necessaria progettazione da parte di un tecnico abilitato e quindi l'impossibilità di operare con un fai-da-te.

Sanzioni rilevanti, sia penali che di ripristino, contribuiscono a limitare l'applicazione delle procedure semplificate.

Le classificazione sismica del territorio italiano è stata effettuate in base a quanto stabilito dall'ordinanza n.3284 del 20 marzo 2003, che ha suddiviso il territorio in quattro zone, indicate coni numeri da 1 (maggior rischio) a 4 (minor rischio).

In parte diverso è il ragionamento per le norme igienico-sanitarie: l'eventuale loro violazione, constatata a lavori già eseguiti, può condurre ad un declassamento dei locali (ad esempio, da residenza a deposito), senza imporre il ripristino.
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  • Passaggi obbligatori. Nelle aree a rischio terremoto, prima di intervenire su parti strutturali occorre denunciare i lavori, presentare i progetti al Comune e ottenere l'autorizzazione

 

di Cristian Immovilli
da Il Sole 24ore - Lavori in casa - IL DOSSIER DEL LUNEDI' del 29.03.10

ALL'ESTERNO - Paesaggio e «storia» impongono limiti 

Se le opere toccano in qualche modo l'esterno dell'edificio, potrebbero entrare in ballo numerosi vincoli, che prevedono autorizzazioni specifiche. La più diffusa è quella paesaggistica, che in un modo o in un altro copre metà del territorio italiano.

Individuare un vincolo di tipo paesaggistico può essere complicato, almeno per i proprietari che non siano addetti ai lavori. Ce ne sono, infatti, di due tipi: quelli "tipologici", che riguardano intere categorie di beni identificate dalle legge (come i boschi) e spesso sono rappresentati graficamente negli strumenti urbanistici comunali e nelle disposizioni regionali; e quelli "puntuali", che sono stabiliti da un provvedimento specificoe riferito a un singolo bene, e vanno identificati risalendo al provvedimento iniziale (il che potrebbe rivelarsi più complicato).

Non vanno però scordati i limiti dettati dai regolamenti edilizi, in tutto il comune o solo nei centri storici: tipi di tegole sui tetti, dimensioni dei balconi, colori delle facciate, disposizione delle antenne Tv.

Ci sono poi i vincoli imposti dal demanio, dalle servitù militari, dalle autorità portuali, dalle aree naturali protette, da limiti di esproprio, da motivi idrogeologici e via elencando.

Anche semplici opere all'esterno (come l'installazione di tendoni sopra le finestre), possono violare le distanze legali tra le costruzioni (Codice civile e disposizioni locali più rigide), o quelle da pareti finestrate, o impedire il diritto di veduta del vicino. Vanno aggiunte anche le distanze da strade e ferrovie, soprattutto per opere di recinzione della proprietà e di creazione di volumi tecnici.

A vincoli particolari, anche per opere interne, sono infine soggetti gli immobili tutelati dalle soprintendenze dei beni archeologici e architettonici, nonché, talora, anche edifici vicini, per non rovinare il contesto in cui sono inserite queste opere d'arte.

Un capitolo a sé meritano poi i rapporti con gli altri proprietari nei condomìni. Il consenso dei condomini è infine necessario nei casi in cui si realizzi un intervento che diminuisca diritti altrui.

L'attività liberalizzata è infatti quella amministrativa, ma sono salvi i diritti dei terzi. Vicini e condomini possono quindi impedire l'intervento, ritenendolo eccessivo rispetto a quelli soggetti a mera comunicazione. Un pianerottolo inglobato in un'unità ristrutturata esige il consenso di tutti i condomini.
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  • Le categorie di appartenenza. Per i non addetti ai lavori non è facile individuare i vincoli paesaggistici. Sono di due generi: "tipologici" (su intere categorie di beni identificate dalle legge) e "puntuali" (su un singolo bene)

 

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da Il Sole 24ore - Lavori in casa - IL DOSSIER DEL LUNEDI' del 29.03.10

 

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Commenti

28/12/2010 22.54: fotovoltaico
da una parte lo stato incentiva il fotovoltaico, dall'altra la sovrintendenza di brescia lo blocca impedendo lo sviluppo di impianti familiari priviligendo quelli di grandi dimensioni. la mia è una casa di interesse rurale ma le assicuro che di interessante non ha proprio niente. chiedo un impianto su falda e ne propongono uno a terra, su terreno agricolo!. E' possibile ottenere un "declassamento"? come? il risparmio energetico e l'inquinamento non sono più importanti?
benedini cristina

vedi anche:

MS liberata dalla Dia (!)

di Enrico Milone - DL Incentivi

Deregulation casa, nodo sicurezza e limiti

DL incentivi - agg. rassegna stampa [27/21-03-10]

Abolizione della DIA per le opere di MS

Comunicato Ordine Architetti PPC di Roma e provincia

Case, liberalizzazioni nei lavori: il no degli architetti

Video - «si tratta di un atto di irresponsabilità»

Manutenzione straordinaria senza Dia (?)

DL Incentivi - rassegna stampa

Emendamento proposto dal CNAPPC

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Il ruolo del progettista/DL nella MS

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Senza architetto è tutto più semplice (?)

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data pubblicazione: domenica 18 aprile 2010
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