sportello: Edilizia ed Urbanistica

Stanza di un Appartamento Sottodimensionata Rispetto al Regolamento Edilizio Vigente

Gentile architetto
un mio cliente ha comprato un appartamento Roma e devo presentare la cila per diversa distribuzione interna..
L'appartamento ha 5 stanze e due bagni ma una delle stanze è di 5.30 mq con porta finestra.
L'appartamento ha 2 ripostigli di 1 mq ognuno.
Questa stanza di 5.30 mq cosè?
Nella normativa si parla di 9 mq per camere singole.
Devo inglobarla in una camera da letto aumentandone la superficie per presentarne il post operam?
Il cliente ha comprato un appartamento con un abuso (cioè la camera piccola) oppure esiste un cavillo nella normativa e regolamento edilizio che non conosco?
grazie per il supporto

Cambio di Destinazione d’Uso di un Box

Buongiorno.
Sottopongo un quesito che però necessita di un premessa:
In un piano particolareggiato di Zona O decaduto ma con le NTA ancora vigenti, è sito un box auto costruito fuori terra e sanato. Lo si vuole fondere con la abitazione adiacente e, ammettendo che tutte le altre condizioni quali cubatura espressa, altezze nette interne ecc siano verificate con la attuale normativa nazionale e locale, gli si deve necessariamente cambiare la destinazione d’uso in abitazione.
Le NTA del PP recitano che “ Non è consentita la trasformazione delle destinazioni d’uso esistenti, salvo che nell’ambito di una stessa categoria di quelle previste dall’art 3 paragrafo 2 delle NTA di PRG del Comune di Roma”
Le NTA di PRG citate sono quelle in vigore nel 1986, che all’art 3 paragrafo 2 elencano 21 categorie tra cui a) abitazioni e z) autorimesse, autosili, parcheggi in elevazione.
Le NTA di PRG del 2008 riducono le categorie di destinazione d’uso a 7 tra cui a) "Abitative: abitazioni singole - (CU/b); abitazioni collettive (studentati, convitti, conventi, collegi, residenze sanitarie per anziani) - (Cu/b);" g) "parcheggi non pertinenziali: autorimesse e autosilo"
La Circolare esplicativa n. 191432 del 14/11/2017 mette in corrispondenza le destinazioni d’uso come elencate nelle NTA del PRG del 2008 con l’art 23-ter comma 1 del Dpr 380/2001
In nessuna delle Norme e circolare citate si fa menzione esplicita dei box privati a servizio delle abitazioni. Per come sono descritte le categorie, pare potersi escludere che il box privato possa essere incluso nella categoria z) delle NTA del 1986 e nella categoria g) delle NTA del 2008 in quanto esse si riferiscono a edifici "specialistici" con caratteristiche specifiche per il rimessaggio di veicoli.
Quesito
Può considerarsi che tale box, anche a causa del fatto che esso é a servizio di una abitazione ed è sito all’interno del lotto in cui è edificata l’abitazione cui serve, sia compreso nella categoria "abitazioni" e quindi suscettibile di cambio di destinazione d’uso ai sensi delle NTA del PP di zona O e delle altre?.
A margine vorrei conoscere anche, se possibile, il parere sul seguente commento che ho raccolto tra tecnici:
"Non è mai possibile applicare il cambio di destinazione d’uso a box interrati in quanto essi non esprimono cubatura e per tale motivo sono da considerarsi privi della caratteristica che li fa presenti alla amministrazione pubblica. In altre parole, più in generale : è impossibile cambiare destinazione d’uso a qualcosa che non esiste in quanto non esprime cubatura".
Ringrazio per l’attenzione

Trasferimento SUL tra Due Lotti Ricadenti in “Città da Ristrutturare”- Tessuti Prevalentemente Residenziali

Buongiorno, la descrizione dello stato di fatto per arrivare al quesito è la seguente:
1) Cantiere in corso di esecuzione in un lotto ricadente secondo il previgente PRG in Zona F/1 e secondo il vigente P.R.G. in Città da ristrutturare - tessuti prevalentemente residenziali ed interno al Print. n. 3 Torrevecchia-Primavalle;
2) La proprietà intende trasferire in tale cantiere, SUL derivante da un secondo lotto di proprietà, anch'esso ricadente secondo il previgente PRG in Zona F/1 e secondo il vigente P.R.G. in Città da ristrutturare - tessuti prevalentemente residenziali ed interno al Print. n. 3 Torrevecchia-Primavalle;
Ho inviato richiesta di parere anche al Dipartimento IX che ancora deve esprimersi in merito.
Premesso che il trasferimento di diritti edificatori, introdotto con la L. 106/2011 e con l'art. 2643 del C.C. è generalmente ammesso, la domanda è se sia possibile effettuare il trasferimento di SUL per edificazione in modalità diretta, quindi presentando variante essenziale in c.o. oppure se si debba attendere l'attuazione del PRINT per poter trasferire la SUL di cui prima, quindi un'eventuale variante essenziale non può essere presentata per il progetto già licenziato. A favore del possibile trasferimento trovo l'art. 52 delle NTA del vigente PRG (art. 3), il quale specifica inoltre che il ricorso al PRINT sia prescritto per le aree destinate dal precedente PRG o sue Varianti a zona agricola o a verde e non per quelle già a destinazione F1.
Altra considerazione personale è che oggi volendo edificare in modalità diretta sui due singoli lotti, non ci sarebbero impedimenti di sorta, quindi a mio avviso il trasferimento si potrebbe fare per edificazione in modalità diretta.
Cordiali Saluti

Concessione Edilizia e Deposito del Progetto Strutturale al Genio Civile

Mio fratello è proprietario di un immobile che è stato oggetto di ristrutturazione e ampliamento nel 2000. Sono presenti agli atti due concessioni: una in sanatoria per la costruzione dell'immobile ed un'altra per la ristrutturazione e la sopraelevazione; la conferma che le due concessioni siano regolari mi è stata data direttamente dal Responsabile dell'Ufficio Tecnico. Dovendo procedere con una SCIA di Agibilità, questa mi è stata sospesa dal Comune stesso per la mancanza del Certificato di collaudo statico. Agli Uffici del Genio Civile sembra che non sia mai stato depositato il progetto dell'abitazione, ho proceduto ad un accesso agli atti ed è risultato negativo. La mia domanda è questa: per rilasciare regolare Concessione Edilizia, l'Ufficio Comunale competente non avrebbe dovuto avere agli atti una ricevuta attestante la consegna del progetto al Genio Civile (che non esiste)? Premetto di aver trovato agli atti dell'Ufficio Tecnico una rinuncia alla Direzione Lavori da parte dell'Ingegnere all'epoca incaricato, rinuncia mai notificata al proprietario, e che l'ultima pratica regolarmente svolta dallo stesso Ingegnere è stata la SCIA con relativo accatastamento.
Grazie della cortese risposta.Gentile Architetto, non avendo specificato i materiali usati sia per le opere condonate che per quelli relativi alla ristrutturazione e sopraelevazione presumo che si tratta di opere in c.a..
In merito alla pratica di condono edilizio, trattandosi di opere inferiori a 450 mc., non era necessario il certificato di idoneità statica, che, peraltro, è ben diverso dal certificato di collaudo statico necessario per l’agibilità, mentre per la ristrutturazione e sopraelevazione occorreva che il progetto strutturale venisse presentato all’ufficio del Genio civile competente per territorio, come previsto dall’art. 4 della Legge 1086 del 71.
Il D.P.R. 380/01, Testo unico per l’edilizia, che ingloba nel suo articolato tutti le leggi relative alla materia, tra le altre anche la 1086, è successivo all’epoca dei fatti e con l’introduzione dello sportello unico, il progetto strutturale veniva presentato al Comune, che provvedeva ad inviarlo al Genio civile regionale, successivamente al rilascio del Permesso di costruire, di cui non era parte integrante, in quanto non era tra la documentazione necessaria al suo rilascio, essendo tale incombenza, una procedura autonoma.
Attualmente tale procedura è automatizzata, attraverso il Portale della Regione Lazio OpenGenio.
Pertanto, se non risulta nulla sia al Genio civile che al Comune il progetto strutturale non è stato presentato.
Peraltro, nella procedura relativa alla ristrutturazione e sopraelevazione qualche anomalia ci deve essere stata visto che, il direttore dei lavori, senza notificare nulla al proprietario aveva rinunciato all’incarico.
Comunque, consiglio di recarsi presso l’Ufficio regionale del Genio civile, per accertare se ci sia la possibilità di eseguire il collaudo delle opere realizzate, per mezzo di una procedura di “sanatoria”.
Arch. Rolando De Stefanis

C.I.L.A. in Sanatoria in Carta della Qualità ed in Area con Vincolo Paesaggistico

Buongiorno,
sono un architetto di Roma.
Devo fare una pratica per una cila in sanatoria per opere interne in un edificio nella carta della qualità e che ricade in un'area vincolata paesaggisticamente. L'appartamento si trova ad Ostia, viale della Vittoria 34. L'esterno dell'edificio non è stato alterato.
Devo richiedere il parere della sovrintendenza paesaggistica anche per le sole opere interne o non ne ho bisogno?
Grazie.
Se l’edificio, dove si trova l’unità immobiliare, ricade in un’area vincolata a norma della Parte terza, Titolo primo del Decreto Legislativo n. 42 dei 2004, l’art. 149 comma 1 prevede: Fatta salva l’applicazione dell’articolo 143, comma 4, lettera b) e dell’articolo 156, comma 4, non è comunque richiesta l’autorizzazione prescritta dall’articolo 146, dall’articolo 147 e dall’articolo 159:
a) per gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici.
Peraltro, tale specifica, è contenuta anche nel D. P.R 13 febbraio 2017, n. 31 “Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata”;
INTERVENTI ED OPERE IN AREE VINCOLATE ESCLUSI DALL’AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA
A.1. Opere interne che non alterano l’aspetto esteriore degli edifici, comunque denominate ai fini urbanistico-edilizi, anche ove comportanti mutamento della destinazione d’uso.
Pertanto, fatte le necessarie verifiche in relazione all’applicazione degli articoli riportati nel 149, per le opere, quali possono essere quelle da lei indicate nel quesito, a mio parere, non è necessaria l’autorizzazione paesaggistica.
Arch. Rolando De Stefanis

Planimetria Catastale Allegata alla Concessione Edilizia in Sanatoria come Legittimità della Preesistenza

Gentile, per una unità immobiliare residenziale in centro storico nel quartiere Testaccio.
Ho le planimetrie catastali del '39, un catastale del 2001 e uno del 2005.
Per la liceità della preesistenza vorrei partire dal catastale 2001 poiché proviene da una pratica di condono che condona un volume di 10 mq nel patio esterno e accorpa in una unità immobiliare quello che nel '39 erano due.
Partendo dal catastale 2001, devo rimettere a posto gli interni che sono all'oggi diversi per alcune tramezzature non portanti.
Quello del 2005 non so, ma credo sia stato erroneamente consegnato con il volume condonato inesistente, che però all'oggi esiste.
Come mi devo comportare?
Da dove parto per la liceità della preesistenza? E' corretto fare l'ante operam come il catastale del 2001 uscito da una pratica di condono edilizio? o devo cominciare dal '39?
Attendo vostre.
Grazie molte

Accorpamento Verticale di Due Unità Immobiliari con Scala Esterna Esclusiva

Buona sera, mi sto occupando di un accorpamento di due unità immobiliari e dell'accorpamento di due box auto. Sia gli immobili che i box appartengono allo stesso proprietario. Posso istituire una sola CILA, dove metto sia gli appartamenti che i box?
Se la risposta è positiva, nella compilazione online della pratica, dove devo inserire le unità iniziali e poi le finali, è corretto dire che si passa da 4 unità (2 abitazioni e 2 box auto) a 2 unità (1 abitazione e 1 box)?
Sempre sulla stessa pratica ho una difficoltà, poichè i lavori vengono effettuati solo per accorpare i due box ( poichè gli appartamenti sono già collegati da una scala esterna di uso esclusivo), i lavori verranno effettuati in economia; questo cosa comporta in termini di dichiarazioni relative al dlg 81/2008? ( ricade nell'ambito del titolo IV?), ed è necessario avere un direttore dei lavori in caso di lavori in economia?
Sicura di una sua risposta le porgo cordiali saluti e la ringrazio per la disponibilità.

C.I.L.A. – Lavori in Economia Con o Senza Impresa

Buona sera, vorrei sapere se la scelta di fare i lavori in economia per una CILA, permette di non avere un'impresa ad eseguire i lavori (Si tratta della demolizione di un tramezzo), poichè il cliente vuole demolirlo da se, e non assumerà nessuna impresa.
GrazieIl comma 2 dell’art. 6-bis del D.P.R. 380/01, relativamente agli interventi subordinati a CILA prevede:
2. L'interessato trasmette all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

Pertanto, a mio parere, i lavori da realizzare con CILA, debbono essere eseguiti da una impresa.
Arch. Rolando De Stefanis

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