FAQ sportello: Legale - Edilizia ed Urbanistica

SCIA Alternativa al PdC – Silenzio – Assenso / Silenzio – Rifiuto

Buongiorno,
volevo chiarimenti in merito alla questione del silenzio-assenso/silenzio -rifiuto relativamente alla presentazione di una pratica di SCIA a Roma; ho letto alcune informazioni a riguardo che, secondo me, creano confusione sull'argomento. Gliele riporto qui di seguito:
"L’indice normativo derivante dal Decreto SCIA 2, quindi, pare avvalorare la conclusione secondo cui “la SCIA in sanatoria presentata ex art. 37 del medesimo D.P.R. si presta a rendere operanti le correlate prescrizioni di cui agli artt. 19 e ss. della legge n. 241 del 1990 in materia di “silenzio assenso”, dovendo essere ragionevolmente riconosciuto a tale segnalazione “carattere e natura confessoria, diretta a provare la verità dei fatti attestati e a produrre, con l’inutile decorso del tempo per l’emanazione di provvedimenti inibitori, effetti direttamente stabiliti dalla legge, indipendentemente da una diversa volontà delle parti”, ossia l’ “avvenuta formazione del titolo abilitativo in sanatoria” (TAR Lazio n. 156/2018), smentendo, invece, la recentissima decisione del TAR Campania, n. 1457/2018, ad avviso della quale “non può ravvisarsi nella fattispecie di sanatoria di cui all’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001 un’ipotesi di silenzio significativo in termini di accoglimento, dal momento che il suddetto art. 37 non solo non prevede esplicitamente un’ipotesi di silenzio significativo, a differenza dell’art. 36 del medesimo d.P.R. n. 380/2001, ma al contrario stabilisce che il procedimento si chiuda con un provvedimento espresso, con applicazione e relativa quantificazione della sanzione pecuniaria a cura del responsabile del procedimento”.
Può darmi cortesemente chiarimenti ? Il caso che sto analizzando riguarda una pratica di SCIA in alternativa al PdC, in base all'art. 23 del DPR 380/01 .
La ringrazio e Le auguro buona giornata

Certificato di Regolare Esecuzione di Lavori Privati

Buongiorno avvocato,
sono direttore dei lavori per la ristrutturazione di un edificio condominiale. Durante l'esecuzione dei lavori si è deciso di aggiungere altre lavorazioni (nello specifico il rifacimento di 400 mq di terrazzi privati per un importo di 65.000 euro) con un contratto d'appalto separato rispetto all'iniziale. I verbale di fine lavori dei terrazzi risale al 02/08/2019 e ad oggi non ho ancora redatto il certificato di regolare esecuzione a causa di alcune contestazioni dei condomini che, pur non condividendo, in qualità di D.L. ho voluto chiarire alla committenza. La mia domanda è: esiste un limite massimo entro il quale c'è l'obbligo di redazione del certificato di regolare esecuzione nei lavori privati? L'impresa mi sta contestando la mancata compilazione del certificato forte del fatto che le contestazioni fatte dal condominio (ancora oggi in piedi) non hanno avuto nessun riscontro tecnico.
Grazie

Oneri Concessori Cambio Uso Edificio ante 1977

Salve. Cambio d'uso di un immobile che prevede pagamento degli oneri concessori per differenza tra le due destinazioni d'uso. L'immobile è stato edificato prima del 1977 (L. Bucalossi che ha imposto gli oneri). Nel conteggio quindi occorre tenere in considerazione che non sono stati mai versati oneri concessori per la destinazione originaria? Ovvero devono essere corrisposti per intero calcolati sulla nuova destinazione d'uso in quanto mai versati, oppure non bisogna tenere conto che sia ante 1977 in quanto prescritti come da recente giurisprudenza? Grazie

Planimetria Catastale Errata Allegata ad un Atto di Compravendita

Gent. mo Avv. Falasca,
con la presente Le chiedo, cortesemente, il Suo parere sulla seguente questione professionale.
Analizzando l'atto di provenienza di un immobile rogitato a giugno scorso è emerso che la difformità di tramezzi interni rispetto alla planimetria di Impianto sia stata modificata al Catasto ( poco prima del rogito) mediante la dicitura "esatta rappresentazione grafica", senza la Cila in Sanatoria.
Inoltre, il Tecnico incaricato, ha rappresentato nello stesso documento il muro di spina ( il cui spessore reale è di 50 cm) come fosse un tramezzo da 10 cm ( nonostante risultasse rappresentato correttamente nella planimetria di impianto del 1939).
Il Notaio ha comunque effettuato il rogito allegando nell'atto di compravendita la planimetria così redatta facendo sottoscrivere alle parti la corrispondenza con lo stato attuale.
Alla luce di quanto esposto le mie domande sono:
1) Sussiste un rischio di invalidità dell'atto e cosa ne potrebbe conseguire?
2) E' possibile Sanare ora l'appartamento con una Cila in Sanatoria, senza inficiare lo stesso atto di compravendita da poco registrato ?
3)  L' Intermediario ( l'Agenzia Immobiliare) avrebbe potuto veicolare le figure coinvolte per il buon fine della Sanatoria?
4) Di chi è la responsabilità' per la "impropria" corrispondenza tra i documenti e lo stato reale?
5) Fin tanto che non viene Sanata la planimetria con il legittimo strumento Urbanistico non è possibile presentare alcuna pratica Urbanistica relativa lo stesso appartamento?
La ringrazio per l'attenzione

Contenzioso per Localizzazione Apparecchi Impianto Termico su Lastrico Solare Condominiale

Mi sto occupando, con il mio Studio Associato, di lavori di Manutenzione Straordinaria, di un attico posto al 4° piano di una palazzina della prima metà del '900 sita a Roma, in zona Monte Sacro, campita nella Carta Qualità alla tavola G1.11 come “Città giardino-Aniene”: “Morfologia degli impianti urbani” e quindi soggetta a preventivo parere della Sovrintendenza Capitolina, per i lavori che interessano l'esterno dell'immobile.
Tra i lavori vi è la modifica e la messa a norma dell'impianto di climatizzazione estiva/invernale e ACS integrato con pompa di calore, per il quale è prevista la posa in opera di tre elementi: un'unità interna della pompa di calore (dim. 50x50x160 (h) cm e peso 168kg; un accumulatore del freddo del diametro di 65 cm e 180 cm di altezza con capienza 500 lt e peso massimo 600 kg ed un accumulatore acqua tecnica - riscaldamento +ACS - del diametro di 87 cm, altezza 190 cm e capienza 500 lt), da localizzarsi nel pianerottolo di sbarco del vano scala condominiale che consente l'accesso al lastrico solare ed un ultimo apparecchio da porre esternamente sul lastrico solare (una unità esterna pompa di calore dimensione 80x60x90 cm di altezza), in prossimità di altri apparecchi simili di proprietà di altri condomini.
Si è comunicato, preventivamente, pertanto, all'Amministratore e a tutti i condomini la necessità di localizzare tali impianti sulle parti comuni (all'interno della torretta del vano scala e uno esternamente in prossimità degli altri esistenti), poichè per questioni di carico e dimensioni non è possibile posarli sui due balconi di proprietà o all'interno dell'abitazione. La localizzazione nel pianerottolo di sbarco dell'ultimo piano del vano scala non impedisce il passaggio ai condomini al lastrico solare e non dovrebbe lede il decoro architettonico dell'immobile. Ci si è resi disponibili a fornire, inoltre, tutti i dovuti progetti, nonchè una Dichiarazione da parte dell'ingegnere strutturista che asseveri che la localizzazione di tali apparecchi non determina un pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell'immobile e altrui (come previsto dall'art. 1122 cc), rimanendo a carico del solo proprietario dell'attico tutte le spese che dovessero essere necessarie per la maggior sicurezza ove previste dallo strutturista. Si è indetta una riunione di condominio per decidere se acconsentire o meno. In caso di parere sfavorevole da parte della maggioranza del condominio (L.220/2012), ma di parere favorevole della Sovrintendenza Capitolina e dell'ufficio tecnico comunale, come ci si deve comportare?
Rimango in attesa di un cortese riscontro

Doveri e Obblighi della Direzione ai Lavori

Buonasera,
con rigìferimento all'oggetto chiedo delucidazioni in merito ad una problematica con la committenza.
Sono diretore dei lavori di una manutenzione straordinaria ove la conformità progettuale è stata rispettata, mentre il lavoro a regola d'arte per la posa di alcuni mosaici e pendenze di un piatto doccia non è stato garantito dalla ditta esecutrice.
Come DL la problematica è stata riscontrata ed è stato chiesto di sospendere le opere per concordare una soluzione.
La ditta si è proposta di risarcire e modificare il lavoro a proprie spese, la committenza non vuole più tale ditta in cantiere (precedentemente scelta dalla committenza) e pretende che sia sostituita ed imputa la colpa di tutto (e del ritardo che ne consegue) alla direzione lavori minacciando richiami all'ordine e lettere dall'avvocato.
Potrei presentare la rinuncia all'incarico o rischio di incorrere in inutili controversie?

Grazie

Responsabilità D.L. Opere Architettoniche in Caso di Assenza di Apertura e Chiusura Lavori Opere Strutturali

Buongiorno, chiedo un consiglio riguardo il mio ruolo di D.L. delle opere architettoniche per il cantiere in oggetto.
L'ing. incaricato dal committente per la pratica al genio civile e per la D.Lavori delle opere strutturali (foro su solaio) fatto il deposito del progetto al Genio,  una volta terminato il foro scala con tanto di armatura si accorge di non aver fatto l'inizio lavori al genio civile. 
Il problema nasce perché senza motivo l'impresa esecutrice non vuole firmare l'inizio lavori delle opere strutturali (taglio foro e armatura foro scala) che il D.L strutture gli chiede di fare, in quanto i lavori sono terminati ormai da un po' circa 15 giorni.
 
Io come D.L. opere architettoniche potrei chiudere la pratica SCIA  in Municipio col fine lavori?
e per qualsiasi conseguenza futura potrei sostenere senza responsabilità la negligenza del D. L. strutture per aver dimenticato di fare ciò sopra detto?
visto anche che il D.L. delle strutture non ha mai comunicato nulla di questo inizio lavori al genio, ne al committente ne all'impresa ne al sottoscritto. Ribadisco che il committente ha dato incarico formale all'ing. per la gestione di tutta la pratica al Genio compreso la D.lavori delle strutture.
Grazie

Certificato di Agibilità ai Fini di una Compravendita o per SCIA Commerciale

Buonasera,
un locale commerciale situato in un fabbricato realizzato negli anni '50 e privo di certificato di agibilita'.
Il D.P.R. n.380 del 6 Giugno 2001 prevede che non sussiste alcun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilita' per le vecchie costruzioni precedenti al 30/06/2003, che non siano state oggetto di rilevanti interventi edilizi.
In caso di compravendita del locale commerciale non sara' quindi necessario produrre un certificato di agibilita' (SCA), ma bastera' che il venditore dichiari quanto previsto dal succitato D.P.R.?
Grazie e cordiali saluti

Doppia Conformità per Sanare un Frazionamento??

Buonasera,
alla luce degli ultimi dettami normativi, a partire dal Decreto "Sblocca Italia" all'ultimo intervento del legislatore con il D.Lgs 222/2016 (c.d. "SCIA2") e s.m.i., ed in combinato con le normative settoriali (es. autorizzazione Paesaggistica), ad oggi, i Frazionamenti di unità immobiliari rientrano in interventi di MS/RC e pertanto sono assoggettati al regime della C.I.L.A.
Fermo restando la validità di applicazione del regime di Sanatoria per la CILA allorquando si è in presenza di un frazionamento eseguito "hic et nunc" senza previa comunicazione, secondo l'interpretazione dei Funzionari del comune (Roma) interpellati per un caso di specie, anche un intervento eseguito prima dell'entrata in vigore dei disposti di cui in premessa (es. frazionamento solo in atto notorio del 1964), sarebbe sanabile con una semplice CILA, pagando l'oblazione di 1.000€ per lavori già eseguiti.

Il dubbio permane in riferimento a recenti pronunce del CdS (sentenza n. 1566/2017), laddove viene chiaramente introdotto il concetto che "l’illecito amministrativo vada assoggettato alla legge del tempo del suo verificarsi e rimane inapplicabile la disciplina posteriore più favorevole": a mia interpretazione dunque, trattandosi di un frazionamento anteriore all'entrata in vigore dei succitati decreti semplificativi, saremmo nella condizione piuttosto dell'eventualità di applicazione del principio di "Accertamento della Doppia Conformità" come disposto dagli art. 36 del TUE.
Quale delle due interpretazioni è corretta?

Grazie per la preziosissima collaborazione

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