Percentuali sulla Progettazione di un Programma Integrato di Intervento

Salve Architetto,
un committente mi chiede di stipulare un contratto prima della parcella vera e propria, nel quale vengono definiti esclusivamente i valori al mc e le percentuali (per la progettazione urbanistica, architettonica, progettazione e direzione dei lavori relativamente alle sole opere di urbanizzazione).
Le spiego in breve la tipologia di intervento e la situazione.
La progettazione urbanistica riguarda un “programma integrato di intervento” in variante al P.R.G..
I proprietari dei terreni interessati, da tale procedura, intendono procedere affidando incarichi singoli ognuno al proprio tecnico di fiducia. Trovandoci in una fase iniziale, non è al momento possibile definire con certezza le cubature totali finali e le proprietà aderenti.
Il terreno di proprietà del mio committente (avente una superficie di 9590mq, al momento genera una cubatura di circa 5050mc che può arrivare a seguito della variante al P.R.G. ad un massimo di 5750mc.
L’intervento prevede la sistemazione delle zonizzazioni urbanistiche e di alcune zone bianche, la stesura di nuove N.T.A., la progettazione di una strada da cedere, le aree a standard, la previsione di interventi sul tessuto limitrofo esistente come definito con gli enti interessati (comune, regione) e la progettazione architettonica.
L’area inoltre è caratterizzata da forte declivio ed interessata da vincolo paesaggistico, idrogeologico e PAI.
Inoltre essendo in variante al P.R.G. la procedura è soggetta alla verifica di assoggettabilità a V.A.S..
Pertanto, volevo chiederLe:
1) Quali valori posso assegnare alle cubature fuori ed entro terra.
2) Quali percentuali posso considerare in questo primo contratto, da applicare poi al valore delle cubature effettive, per:
– Verifica di assoggettabilità a Vas;
– Progettazione urbanistica per il Programma integrato di intervento in variante;
– La progettazione architettonica;
– La documentazione da produrre per l’ottenimento dei nulla-osta degli enti preposti (render, foto-inserimenti e relazione paesaggistica);
– l’eventuale progettazione e direzione dei lavori delle opere di urbanizzazione (eventuale perché il direttore dei lavori dovrà inevitabilmente essere concordato con gli altri interessati).
Ringraziandola anticipatamente per l’attenzione riservatami
Le porgo,
Cordiali Saluti
Punto 1) – Non viene specificata la località dove dovrà essere effettuato l’intervento urbanistico e neanche la tipologia della volumetria architettonica da edificare, pertanto si consiglia di fare riferimento ai valori del Costo di Costruzione generalmente individuati vuoto per pieno dai prezziari locali, quali ad esempio, se esistenti, di Amministrazioni Comunali o Regionali, o quelli delle Camere di Commercio, oppure, se in possesso di un dato certo – eventualmente ricavato come sopra indicato – attualizzando lo stesso sulla base degli indici di adeguamento individuati dall’ISTAT sia a livello nazionale che per capoluogo di regione; in alternativa si puo’ utilizzare un applicativo web messo a disposizione gratuitamente sul proprio sito dal Consiglio Nazionale degli Architetti, P., P. e C. (http://www.awn.it/servizi/costi-costruzione-edilizia), sviluppato dallo stesso Consiglio di concerto con CRESME, in grado di calcolare i costi di costruzione per edilizia di nuova edificazione secondo i parametri giudiziali del DM 140/2012, cioè la tariffa che stabisce i parametri che dovranno essere adottati in sede giudiziaria al fine di definire i costi di prestazioni professionali eseguite in assenza di specifico contratto.
Punto 2) – In assenza di minimi tariffari ai quali fare riferimento, essendo state abrogate le tariffe professionali dal 24.01.2012 con l’entrata in vigore del D.L. 1/2012 convertito in legge dalla L. 27/2012, il compenso professionale sarà individuato esclusivamente dall’accordo contrattuale sottoscritto tra le parti a fronte delle attività richieste ed in considerazione del valore delle prestazioni intellettuali fornite (Codice Civile Art. 1322 – Autonomia contrattuale, Art. 2230 – Prestazione d’opera intellettuale ed Art. 2233 – Compenso).
Per una preventiva valutazione degli onorari da proporre per tale accordo, svincolato evidentemente per le motivazioni suesposte da ogni richiamo tariffario a meno di un esplicito e concordato rimando a specifica normativa, si consiglia di individuare all’interno di norme tariffarie vecchie e nuove le prestazioni più attinenti alle prestazioni da espletare.
Le tariffe attualmente in vigore più aggiornate, cioè che richiamano quasi tutte le prestazioni richieste in ambito professionale, sono il già citato D.M. Giustizia 20.07.2012, n. 140, ed il D.M. Giustizia 17.06.2016, che, in sostituzione del D.M. Giustizia 31.10.2013, n. 143, reca la determinazione dei corrispettivi da porre a base di gara nelle procedure di affidamento di contratti pubblici dei servizi relativi all’architettura ed all’ingegneria.
Per la determinazione e, quindi, per la proposizione di un onorario, si consiglia comunque di fare riferimento anche a parametri e criteri oggettivi e rintracciabili od alla buona prassi, individuando nelle normative citate e nelle vecchie tariffe, come ad esempio la L. 143/1949, o in documenti e circolari di orientamento emanate da Ministeri, Consigli Nazionali ed Ordini, quegli elementi per il calcolo dei compensi di prestazioni più vicine od attinenti a quelle da liquidare.
Più specificatamente, nel merito del quesito, si consiglia di valutare le prestazioni consultando principalmente il D.M. Giustizia 20.07.2012, n. 140, o il D.M. Giustizia 17.06.2016, poiché entrambi, in assenza di riferimenti tariffari, possono essere presi ad esempio per individuare le attività oggetto dell’accordo, o quelle più attinenti, ed al contempo un criterio di calcolo dei relativi onorari.
A tale scopo può essere nuovamente d’aiuto il sito del CNAPPC ove alla pagina “Parametri DM 140/2012 – Compensi LLPP DM 143/2013” (http://www.awn.it/servizi/compensi-parametri) è possibile o utilizzare uno specifico applicativo sviluppato con CRESME per il calcolo dei compensi di cui al DM 140/2012, oppure scaricare un programma, sviluppato di concerto con il Consiglio Nazionale degli Ingegneri e la società Blumatica, per calcolare le prestazioni professionali in base ai parametri stabiliti dal DM 143/2013.
In entrambe i Decreti sono presenti tutte le prestazioni oggetto del quesito ed in particolare è possibile individuare:
– nelle tabelle Z1, le categorie delle opere e le specifiche destinazioni funzionali per la scelta del grado di complessità delle prestazioni;
– nelle tabelle Z2, i parametri di incidenza di ogni singola attività professionale richiesta all’interno delle varie fasi prestazionali.
Si tenga presente che nel D.M. Giustizia 20.07.2012, n. 140, le spese devono essere concordate tra le parti (art. 1, comma 2), e non sono indicate tariffe orarie per compensare prestazioni professionali in funzione del tempo.
Nel D.M. Giustizia 17.06.2016, invece, è prevista all’art. 5 la modalità di calcolo forfettaria delle spese ed all’art. 6 si stabilisce che le prestazioni professionali non ricomprese tra quelle indicate nella norma possono essere liquidate per analogia o, in assenza di compatibilità, in funzione del tempo sulla base delle tariffe orarie indicate nello stesso articolo.”

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