FAQ sportello: Edilizia ed Urbanistica

Rigenerazione Urbana ed Oneri Concessori

Buongiorno, ho in corso di presentazione una pratica che prevede istanza di Pdc per la demolizione e la ricostruzione di un manufatto legittimato da concessione in sanatoria a destinazione laboratorio, in applicazione dell'art. 6 comma 1 L.R. 18.07.2017 n. 7 (Rigenerazione Urbana). Vorrei un chiarimento relativamente agli oneri se possibile :
ONERI DI URBANIZZAZIONE
- il progetto prevede un incremento di volume (bonus volumetrico) soggetto (SOLO QUELLO) al pagamento dell'urbanizzazione che sarà calcolato dal Comune;
COSTO DI COSTRUZIONE
- Ccc = Ce x 8% dove Ce è il Costo da computo metrico per la realizzazione dell'opera, come si evince dalla circolare esplicativa Prot. n. 67247 del 27.06.2013 del Comune di Roma?;
Inoltre.......Quali opere posso escludere dal computo?...Quelle elencate dalla delibera 2966/1978?
Grazie

Tettoia Fissa in Legno su Terrazzo

Buongiorno, un condomino ha fatto costruire sul suo terrazzo sito al terzo e ultimo piano di un edificio del Comune di Roma una tettoia in legno ad una falda spiovente, la cui struttura copre circa un terzo della superficie del terrazzo ed è larga quanto l'intera larghezza del balcone (circa mt. 5). La struttura prosegue oltre l'aggetto del bancone per circa 30 cm e termina con la canala di gronda che scende lungo la facciata dell'edificio; è ancorata al piano di calpestio grazie a due pilastri di 10x10 sempre in legno.
Dovrebbe essere regolarizzata tramite la presentazione di una SCIA?

Regimi Autorizzativi / Abilitativi Muri di Cinta e/o Contenimento

Buonasera Egr. Architetto,
come da titolo sono sottoporre una questione inerentemente la fattispecie di manufatti che interessano la delimitazione di lotti di proprietà, intesi sia nel novero della nuova edificazione che come rifacimento.

MANUFATTI EX NOVO
Pur comprendendo che la natura giuridica, nell'ambito della nuova costruzione, di muri contenimento e di cinta è essenzialmente diversa ed in stretto rapporto con l'entità e la prerogativa della "trasformazione urbanistica-edilizia permanente del territorio", si desiderava chiarire se l'interpretazione che viene data dal sottoscritto sia corretta:
- la costruzione di un muro di cinta (anzidetto di recinzione, e dunque con natura essenzialmente pertinenziale) è sempre assoggettabile al regime della Scia, se non supera la soglia della succitata trasformazione urbanistico-edilizia, come recita il Consiglio di Stato con la sentenza n. 10 del 4 gennaio 2010 e come già indicato nel D.L. 5/10/1993 n. 398, si configura come opera di "modesta entità" tale da non alterare mai la configurazione del territorio.
- la costruzione di un muro di contenimento, diversamente, costituirebbe oggetto di nuova costruzione e pertanto sarebbe assoggettato al rilascio del permesso di costruire (TAR Liguria Sez. I n. 4131 del 31 dicembre 2009): valgono in tale caso le disposizioni circa il rispetto delle distanze?

RIFACIMENTI DI MANUFATTI ESISTENTI
L'interpretazione generale, se confermata, è quella di definire rilevanti le trasformazioni fisiche di un manufatto, ovvero il mutamento delle condizioni/caratteristiche preesistenti: ne deriverebbe pertanto che la ricostruzione (lesionato o oggetto di crollo) di un muro di cinta sulla stessa posizione e con le stesse caratteristiche (dimensionali, materiali ecc.) non costituirebbe presupposto neppure per una comunicazione, stante l'inalterabilità dello status tra ante e post-operam.
- la ricostruzione di un muro di cinta con le medesime caratteristiche, sarebbe considerata edilizia libera?
- diversamente la ricostruzione, senza variare la natura giuridica, ma intervenendo con variazioni dei materiali o dimensionali, determinerebbe lo sconfinamento quantomeno nel novero delle Manutenzioni Straordinarie e pertanto soggette a Comunicazione Asseverata (oltre gli eventuali pareri/nulla hosta degli enti preposti)?
- in ultimo, la ricostruzione, con cambiamento questa volta (per sopravvenute esigenze) delle caratteristiche preesistenti (da muro di cinta a muro di contenimento) sarebbe invece necessariamente considerata una trasformazione rilevante e pertanto assoggettata al rilascio del Pdc?

Ringrazio come sempre per la preziosa collaborazione.

Interpretazione Zonizzazione PRG e Relativi Interventi Ammissibili

Gentile Architetto,
con la presente vorrei sottoporre alla Sua attenzione quanto di seguito mi trovo a trattare riguardo un immobile ad uso non residenziale/industriale, ricadente in zona L (Industria, art. 13 N.T.A. del PRG 1965, approvato con D.P.R. del 16.12.1965) e più precisamente nella sottozona L2 (piccola industria per l’artigianato industriale e relativi depositi e magazzini) realizzato a seguito dell’ottenimento per il rilascio di Concessione Edilizia, da parte del Comune di Roma nel 1998 ; la zona in questione risulta altresì ricompresa all’interno del P.I.P. 11/L Acilia “Aree destinate ad insediamenti produttivi di carattere industriale ed artigianale”, P.P. approvato con D.C.C. N°3089 del 22.06.1978 e N°3253 del 15.07.1980.
Con l’emissione del Nuovo PRG della Città di Roma, approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione N°18 del 11/12.02.2008, la suddetta zona viene ricompresa in “Città della Trasformazione, Ambiti a Pianificazione Particolareggiata Definita” (rif.to art. 62, Capo 5°, Titolo II NTA del P.R.G.).

A seguito del ri-disegno definitivo del 2016, redatto con Deliberazione N°48 del 07/06/2016 adottata dal Commissario Straordinario con i poteri dell’Assemblea Capitolina, detta zona ricade in “Citta Consolidata” e più precisamente in “Tessuti T3 - Tessuti di espansione novecentesca a tipologia libera” (art. 48, Capo 3°, Titolo II NTA del P.R.G.).
Considerata la natura dell’intervento in questione (Ristrutturazione Edilizia da attuarsi su edificio esistente e legittimato, rientrante quindi in categoria RE2 così come definito all’art. 9 N.T.A. del PRG 2008) che da progetto prevede l’aumento della SUL interna all’edificio senza variazione della sagoma:

1) La Deliberazione N°48/2016 è da considerarsi quale Variante al PRG del 2008 con conseguente variazione della zona in cui ricade l’immobile in questione da “Città della Trasformazione” (A.P.P.D.) a “Città Consolidata” (Tessuti T3) e quindi applicazione delle relative norme di riferimento?
2) Secondo l’art. 45, c. 3 per interventi di categoria RE2 non è ammissibile aumento della SUL pre-esistente in quanto “le condizioni sono stabilite nelle norme di tessuto” come indicato all’art. 48 c. 3 lett. a): Per gli interventi di categoria RE2, RE3, DR, non è ammesso l’incremento della SUL pre-esistente. Tuttavia, come riportato al comma10 dell’art. 45 (Norme Generali del presente tessuto), “Nei Tessuti della Città Consolidata soggetti a strumenti urbanistici esecutivi già approvati e non ancora decaduti alla data di adozione del presente PRG, si applica la relativa disciplina. Se gli strumenti urbanistici esecutivi, esclusi i piani di zona di cui alla L.N. 167/1962, sono già decaduti, nella parte non attuata relativa ai lotti o comparti fondiari destinati all’edificazione privata, si applica la disciplina degli stessi strumenti urbanistici esecutivi.”
Se l’applicazione della norma generica (Tessuti della Città Consolidata rif.to art. 45) trova riscontro diventando quindi riferimento Normativo per l’intervento suddetto, cosa si intende per “parte non attuata”?
L’art. 5 delle NTA del Piano Particolareggiato 11/L (Zona piccole industrie) prescrive un’altezza massima assoluta del fabbricato di 15 m a fronte di un’altezza effettiva dello stato di fatto di 8 m (corrispondente all’altezza di progetto della concessione edilizia); allo stesso modo le NTA prevedono distacchi minimi del fabbricato dai confini di 10 m, distanza effettivamente riproposta dal progetto della concessione edilizia e corrispondente ai rilievi dello stato di fatto, ad eccezione dei fronti Nord-Est e Sud-Ovest, per i quali sussiste un distacco da confine di 11 m. Le differenze “a credito” di altezza massima edificata e di distacco rispetto a quanto previsto dalle norme del P.P. 11/L, che consisterebbero in un eventuale aumento di volumetria, e conseguente aumento di SUL, possono essere considerate come “parte non attuata”?

Considerata la vocazione prettamente produttiva e le caratteristiche peculiari della Zona Industriale in questione, composta da insediamenti di tipo industriale/artigianale di piccole e medie dimensioni, appare strano che, applicando le norme della Città Consolidata (Tessuti T3), ed in particolare quanto previsto dall’art. 48, c.3, lett. f), sia possibile attuare interventi di Nuova Edificazione ma limitatamente alle destinazioni d’uso di “abitazioni collettive”, “servizi alle persone” ed “attrezzature collettive”. Restano esclusi (apparentemente) interventi di categoria RE2 per incremento della SUL pre-esistente (come previsto invece dal P.I.P. 11/L Acilia, nei limiti di sagoma consentiti dal piano particolareggiato).

In attesa di un suo cortese riscontro,
mi è gradita l’occasione per porgerLe cordiali saluti

Certificato Impianto del GAS su Tubazione in Parte NON Sostituita

Buonasera, in un appartamento in cui sto facendo la Direzione dei lavori dobbiamo rifare l'impianto di distribuzione del Gas per lo scaldacqua e il piano cottura. Il contatore è in un locale comune al piano garage e il tubo che da esso parte, passa all'interno delle pareti del condominio al centro dello stabile. Nell'appartamento in oggetto arriva in una parete interna. Il tecnico impiantista che sta effettuando i lavori dice che non può fare l'impianto del tutto a norma dal momento che non può sostituire l'intera tubatura dal contatore al balcone esterno all'appartamento dove andremo a mettere lo scaldacqua a gas. Ho chiesto se può comunque fare un a dichiarazione di conformità mettendo una valvola dove il tubo vecchio arriva dentro casa ma mi dice che comunque non può certificare l'impianto anche perché non ha un certificato vecchio. L'edificio è del 1956 ed esiste un certificato di agibilità. Potrebbe aiutarmi a capire cosa è possibile fare dal momento che questo serve anche per l'agibilità dell'appartamento? Grazie

Documentazione Obbligatoria Allegata alla Domanda di Condono Edilizio

Egr. Architetto,
in considerazione di informazioni contrastanti, fornite da altri tecnici, desideravo ricevere un chiarimento definitivo circa la questione inerente la documentazione allegata ed obbligatoria alle richieste di sanatoria ai sensi della L.47/85 e s.m.i.
In particolare si desidera avere conferma dell'obbligatorietà di allegare un "Elaborato di progetto" redatto da tecnico abilitato dal quale si evidenzino gli abusi commessi, ad accompagnare la domanda insieme, tra gli altri a:
- Copia della domanda di richiesta di eventuali nullaosta
- Prova dell’avvenuta presentazione della documentazione necessaria ai fini dell’accatastamento
- Documentazione fotografica
- Relazione tecnica descrittiva
- Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà
- Ricevute dei versamenti riguardanti: diritti di istruttoria, oneri concessori ed oblazione (in acconto e conguaglio)
- Documento comprovante la proprietà dell’immobile
- Tabella parametrica con allegato lo sviluppo di tutte le superfici
- Computo metrico estimativo delle opere realizzate abusivamente e perizia giurata per la determinazione del costo di costruzione

Con riguardo ancora agli "Elaborati di progetto", avendo avuto comunque modo di leggere Sue risposte a quesiti inerenti la legittimità della preesistenza in ragione dell'apertura di una nuova pratica edilizia, mi conferma che in assenza del progetto, laddove presente la planimetria catastale e congiuntamente alla Concessione in Sanatoria rilasciata, possa essere valevole di riferimento come "base" legittima(ta) per ulteriori interventi?

La ringrazio per la preziosissima collaborazione

C.I.L.A. – Fine Lavori Tardiva

Buonasera, vorrei sapere come procedere nel seguente caso. Il committente ha dimenticato di inviare la comunicazione di fine lavori della CILA nel termine dei 3 anni, seppure caricata correttamente dal tecnico sul portale del SUET un anno prima della scadenza, inviandola pertanto dopo circa 5 mesi dalla scadenza. La fine lavori é stata accettata dal sistema, pur essendo la variazione catastale dell'anno precedente. Bisogna aspettare una comunicazione da parte del Comune per un'eventuale sanzione di 516€ per fine lavori tardiva come nel caso della SCIA? Oppure?
Grazie

Segnalazione certificata di agibilità per frazionamento

Debbo redigere una S.C.A. dopo una Cila per frazionamento di una abitazione in due.
Il palazzo ha già l'abitabilità fatta a suo tempo.
Avendo fatto solo lavori di diversa distribuzione degli spazi interni senza modifica di ascensori, strutture, prevenzione incendi, prestazione energetica, ritengo che non debbo portare certificazioni del palazzo ma solo quelle relative all'appartamento:
certificazioni impianti elettrici e impianti gas e idrici.

Dei colleghi dicono invece che si deve portare anche le certificazioni di tutto il palazzo.
Quale è il suo parere

Non hai trovato una risposta al tuo problema?

Se sei iscritto all'Ordine degli Architetti di Roma e provincia puoi porre il tuo quesito direttamente a un nostro consulente. Cercheremo di rispondere prima possibile e nei limiti delle nostre competenze e possibilità.

  • Hai dimenticato il nome utente o la password? Se sei un architetto iscritto all'Ordine di Roma ma non ricordi il nome utente o la password vai alla pagina di recupero password.