FAQ sportello: Edilizia ed Urbanistica

Cambio di Destinazione d’Uso da C6 a C1 a Roma

Buongiorno,
tempo fa chiesi se era possibile effettuare un cambi di destinazione d'uso dalla categoria catastale C6 alla categoria catastale C1. Gentilmente mi è stato risposto che è possibile quando le N.T.A. di P.R.G., relative alla destinazione ove l’immobile insiste, lo permettono e, solo nel caso in cui il locale autorimessa è stato realizzato computandolo ai fini del volume o superficie utile. Confermate questi parametri ho proseguito con l'accertamento di conformità sensi dell’art. 22 della Legge Regione Lazio n. 15 del 2008.
Ho predisposto gli opportuni calcoli degli oneri di costruzione, dei parcheggi e del verde non reperibili, in base alla zona, in base ai mq. del locale.
Prima del pagamento però, consultandomi con il municipio mi è stato detto che la procedura non era corretta, e mi sono state sottoposte varie procedure:
1. la prima che bisognerebbe pagare una tantum 15.000 € per il cambio di destinazione d'uso indipendentemente dalle dimensioni del locale autorimessa;
2. la seconda che non sono ammessi cambi di destinazione d'uso da C6 a C1;
3. la terza versione affermava che è possibile fare il cambio ma non mi sono state date specifiche indicazioni sulla procedura.
Vorrei chiedere gentilmente delucidazioni ulteriori in merito vista la grande confusione che purtroppo esiste in merito.
Mi scuso molto per la lunghezza della presente e Vi ringrazio molto per la Cortese Attenzione.
Cordiali Saluti

Demolizione Superfetazione Edificio Storico

Buongiorno,
vorrei avere conferma circa la procedura da seguire per interventi di demolizione di una superfetazione in un palazzo storico sito in provincia di Roma e dichiarato dalla Soprintendenza di interesse culturale e paesaggistico.
Gli attuali proprietari vorrebbero ripristinare lo stato dei luoghi demolendo una superfetazione abusiva ( bagno esterno in un cortile interno).
Gli aventi titolo devono fare richiesta di nulla osta alla soprintendenza per i beni culturali e una volta ottenuto allegarlo alla C.I.L.A. da presentare al Comune di pertinenza?
Trattandosi di un abuso edilizio mai accertato, presentando la C.I.L.A., in quali sanzioni incorrono?

Sostituzione Infissi in Zona con Vincolo Paesistico

Gentile Architetto,
facendo seguito ad una mia precdente domanda e consegunementemente al cambio di richieste da parte della committenza le vorrei chiedere un'ulteriore consulenza. Devo eseguire delle opere interne in un'unità immobiliare (per le quali ho predisporrò una cila) e sostituzione degli infissi esterni. Verificando dal sito web della regione lazione relativamente al Piano Paesistico Territoriale tavola B l'area ricade però all'interno del perimetro: \" INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI E DELLE AREE DI NOTEVOLE INTERESSE PUBBLICO - LR37/83, art.14 LR 24/98 - art134 co1lettA DLvo 42/04 e art.136 Dlvo 42/04 : LETT C) E D) BENI DI INSIEME : VASTE LOCALITA' CON VALORE ESTETICO TRADIZIONALE, BELLEZZE PANORAMICHE.
Gli infissi esistenti sono in alluminio annodizzato e installati probabilmente negli anni '70, nel palazzo ne esistono di tutte le fogge e colori.
Per la sostituzione degli infissi con altri in alluminio ma di colore bianco che tipo di autorizzazione dovrei richiedere?
Mi chiedo se l'intervento non possa essere compreso tra quelli previsti nel DPR31/2017 Tab.A punto 2, e quindi senza necessità di nulla osta.
La ringrazio

Titolo Edilizio per Ripristino di un Viale Interno

Egr.,
sono a richiedere delucidazioni in merito alla seguente questione: un committente vorrebbe eseguire lavori di ripristino del viale carrabile interno alla proprietà di pertinenza esclusiva di una abitazione unifamiliare presente sul lotto, il tutto legittimamente realizzata con i relativi titoli rilasciati a suo tempo.

Fermo restando recenti sentenze (Cassazione e CdS) circa il principio di "trasformazione del territorio", pur riferendo tale restrizione ad un concetto più ampio di strada sterrata privata o comunale ma insistente al di fuori dei singoli lotti, si vuole sapere - confermando la mia interpretazione - se il suddetto intervento di ripristino (che comporterebbe il rifacimento del manto in calcestruzzo/stabilizzato come in origine e senza alterazione di area di sedime, sagoma e quote) rientri nelle opere di man. ordinaria (edilizia libera secondo la recente dizione e riguardate la pavimentazione pertinenziale esterna) e quindi non richiedrrebbe alcuna autorizzazione o comunicazione.

Per maggiore precisazione: il viale in questione permette di raggiungere dal passo carraio al confine del lotto con una strada vicinale, l'abitazione e le sue pertinenze esclusivamente nel lotto di proprietà.

Grazie per la preziosa collaborazione.

C.I.L.A. Senza Direttore ai Lavori ?

Buonasera,
vorrei sapere se in una C.I.L.A. nel comune di Roma (per lo spostamento di alcuni tramezzi in una palestra) è possibile indicare come Direttore Lavori lo stesso soggetto capofila anche se non è un tecnico e poi indicare invece un collaudatore che rediga il certificato di collaudo finale da allegare alla C.I.L.A. per procede all'invio definitivo della chiusura dei Lavori. Questa domanda nasce dal fatto che la committenza ha necessità di risparmiare ed essendo un intervento di Edilizia Libera da normativa nazionale non è obbligatorio nominare un DL, ma a quanto ho capito dal 2017 nella piattaforma SUET del Comune di Roma è invece necessario per procedere all'invio della pratica. Avendo informato quindi il committente di tutti i rischi che si assume facendo una scelta del genere, è possibile che si nomini esso stesso DL se poi il collaudo finale lo fa il progettista o comunque un tecnico abilitato?

Grazie

Agibiità e Condono – Normale Libera

Buongiorno.
Le scrivo a fronte di un istanza di agibilità presso l'UCE di Roma.
In sostanza l'ufficio contesta la mancanza del requisito legato alla normale libera.
La morfologia dell'immobile, un villino cielo/terra su un piano, a causa della particella adiacente con orografia diversa ha comportato in fase di costruzione l'innalzamento di un muro a separazione delle proprietà che dista dal fabbricato oggetto della domanda 2.00 m.
Sulla facciate ove sorge il confine sono presenti 3 finestre con 2 locali di abitazione.
L'uce contesta la non sussistenza del requisito di normale libera pari a m. 3.00
Ora il concetto di normale libera a cui lo scrivente ha fatto sempre riferimento e' riconducibile al DM 1444/68, ovvero al concetto di "distanza tra edifici" e non al concetto di distanza muro di confine/edificio.
Francamente non so come risolvere, considerando che fatte salve le ragioni dell' ufficio condono, chiudendo le finestre (aperte con una legittima D.I.A. nel 2004) che affacciano su detto muro (che di fatto crea una corte retrostante all'edificio lunga m. 16 e larga 2.00) non avrei più' garantiti i requisiti in termini di rapporti aero-illuminanti.
Rimango in attesa di un suo cordiale riscontro.
Grazie

Accertamento di Conformità

Buongiorno,
dovrei redigere un accertamento di conformità (art.36 DPR 380/01 e s.m.i.) su un immobile all'interno di edificio costruito nel 1965 (ultima licenza accertata al IX dipartimento) in parziale difformità con il progetto presentato. In particolare si tratta di una diversità nei prospetti (balcone posizionato in un punto diverso, diversa posizione di alcune finestre) oltre di una diversa distribuzione degli spazi interi.
Non c'è agibilità.
Dal punto di vista strutturale ho trovato al IX dipartimento solo una lettera di denuncia inizio lavori, indirizzata alla Prefettura (ufficio controllo cemento armato).
E' corretto dire che con l'accertamento di conformità ci si autodenuncia e l'amministrazione comunale segnala prima al G.C. e poi alla Procura l'irregolarità? Di conseguenza la procura apre una procedura che si concluderebbe con la sanatoria? ma dopo quanto tempo?
Non basterebbe redigere in concomitanza con l'accertamento di conformità anche una sanatoria strutturale (denuncia dei lavori strutturali) al G.C. ?
Vorrei capire bene l'ìter da seguire per risolvere la questione.
Grazie mille.
Cordiali saluti

Frazionamenti in Zona Agricola

Gentilissimo Architetto
dovrei effettuare un frazionamento in zona agricola di un immobile a destinazione mista, residenziale e servizi, quindi rientro nelle fattispecie previste della LR 38/99 modificata dalla LR 12/2016 e dalle successive modificazioni del DPR 380/01.
Quest'ultimo ormai definisce il frazionamento come intervento di manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lettera b), pertanto si può effettuare con una semplice CILA.

la LR 38/99 all'art. 55, comma 2 prevede gli interventi di manutenzione straordinaria sugli edifici esistenti, senza specificare alcuna condizione.

il comma 3 bis dello stesso articolo specifica che "sono consentiti interventi di manutenzione straordinaria consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere ANCHE se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari".

il comma 4 specifica che "Fatto salvo quanto previsto ai commi 2, 3 e 7, gli interventi di cui al presente articolo sono consentiti esclusivamente agli imprenditori agricoli" (escludendo il 3 bis).

L'interpretazione di molte amministrazioni comunali quindi è orientata a consentire frazionamenti in zona agricola, purché non si effettuino aumenti di superficie utile, anche a soggetti che non siano imprenditori agricoli.
Il comune di Ariccia invece ritiene il contrario, sostenendo che quanto indicato dal comma 3 bis sia da intendere ANCHE quando non si effettuano aumenti di superficie ed essendo questo comma non incluso nelle esclusioni del comma 4, la condizione di imprenditore agricolo è necessaria, annullando di fatto quanto previsto nel comma 2.

Pertanto Le chiedo cortesemente un parere in merito da parte dell'Ordine con cui discutere con l'amministrazione.
le chiedo inoltre se l'ordine è accreditato a chiedere parere alla Regione Lazio sull'applicazione di questa norma
Grazie mille
Saluti

Manutenzione Ordinaria o Manutenzione Straordinaria ?

Buongiorno, durante dei lavori di manutenzione ordinaria (ancora in corso) presso un condominio, in qualità di Direttore Lavori (e Coordinatore della Sicurezza), si è resa necessaria la rimozione del rivestimento in cortina, del parapetto esterno del terrazzo condominiale, la fase di distacco interessava la totalità della superficie, con delle parti già cadute. Non ritrovando lo stesso tipo di rivestimento di cortina, si è deciso (con approvazione dell’assemblea condominiale) di eseguire il nuovo rivestimento con intonaco, poi tinteggiato dello stesso colore della cortina.
La domanda è, passo da manutenzione ordinaria a manutenzione straordinaria? i tecnici comunali da me preventivamente consultati , non hanno saputo darmi risposte esaustive.
Ritengo che essendo variazioni di lieve entità possa rimanere in manutenzione ordinaria.
Grazie

MDU: Definizione di Categoria Generale

Buonasera,
in riferimento allo strumento di "Mutamento di Destinazione D'uso", in particolare il Dipartimento Tecnico di Roma si è espresso con un circolare esplicativa (prot. 191432 del 14 Nov 2017), dando definizioni circa le varie classificazioni e sottocategorie di intervento (MdU1.1, MdU1.2, ecc.).
Tuttavia trovo delle difficoltà nel comprendere, in ordine generale, se determinate destinazioni facciano parte o meno della Categoria Generale, così come introdotte dalla L. 164/2014.

Ad esempio: in un tessuto di completamento (ZTO B e relative sottozone) a carattere residenziale, i locali accessori (dispense, magazzini, cantine, depositi) di servizio ad una abitazione, ai fini di un cambio di uso (fermo restando la compatibilità degli stessi con le norme del R.Edilizio e R.Igiene), sono da considerarsi all'interno della categoria generale "A-Residenziale" (quindi MdU urb. NON rilevante) o comunque sono inquadrabili in altra categoria funzionale (MdU urb. RILEVANTE)?

Grazie per la preziosa collaborazione.

C.I.L.A. Opere Esclusivamente Interne Appartamento – Vincolo Paesistico ??

Gentile Architetto,
devo redigere una CILA per opere esclusivamente interne ad un appartamento sito in Roma. L'immobile e l'area non ricadono all'interno della carta della qualità e sono esterne al perimetro delle Aura Aureliane, il PRg inquadra come "tessutu novecenteschi ad edilizia libera".
Verificando dal sito web della regione lazione relativamente al Piano Paesistico Territoriale tavola B l'area ricade però all'interno del perimetro: " INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI E DELLE AREE DI NOTEVOLE INTERESSE PUBBLICO - LR37/83, art.14 LR 24/98 - art134 co1lettA DLvo 42/04 e art.136 Dlvo 42/04 : LETT C) E D) BENI DI INSIEME : VASTE LOCALITA' CON VALORE ESTETICO TRADIZIONALE, BELLEZZE PANORAMICHE.
Le domande sono le seguenti :
1) essendo opere esclusivamente interne devo chiedere un parere (mi auguro di no) ;
2) All'interno della modulistica relativamente alla CILA si chiede se l'area sia sottoposta a vincolo paesistico.... devo comunque indicare che l'area è sottoposta a suddetto vincolo? e mettere qualche spiegazione a riguardo?
La ringrazio per l'attenzione

Agibilità Post C.I.L.A.

Buonasera, ho eseguito un intervento di manutenzione straordinaria su un appartamento facente parte di uno stabile in possesso di certificato di abitabilità, rilasciato nel 1949. I lavori eseguiti hanno comportato l'eliminazione della cucina e l'accorpamento della superficie al salone, con creazione di angolo ed il rifacimento degli impianti elettrico ed idraulico. In caso di vendita dell'immobile è obbligatorio procedere alla presentazione di Scia per aggiornare l'abitabilità già esistente? Si può ritenere che gli interventi siano fra quelli indicati al comma 1 art. 24 del D.Pr. 380? Grazie

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