sportello: Edilizia ed Urbanistica

Accertamento di Conformità per Difformità Terrazzo

Gent. Architetto,
sono stato incaricato per una semplice SCIA (apertura di una portafinestra su una facciata in un condomino); l’unità immobiliare era già stata oggetto di una SCIA appena tre anni fa e non mi sarei aspettato la problematica che invece ho riscontrato: l’immobile non ha una legittimità urbanistica, ossia il progetto originale, depositato e approvato dall’ufficio tecnico nel 1958, non corrisponde allo stato di fatto. Non si tratta di un abuso recente perché già l’accatastamento di impianto (del 1960) riporta lo stato dei luoghi attuale: i balconi al piano primo, simmetrici tra loro, sono tutt’uno con il lastrico solare dei garage sottostanti. Nel progetto originale i balconi si interrompono circa un metro prima e non risultano in diretta comunicazione con i lastrici.
La domanda è: come si può redarre la pratica per l’accertamento di conformità?
Quello che il cliente mi chiede è sanare la dimensione del balcone e raffigurarlo come unità indivisa col lastrico solare adiacente (di cui ha piena proprietà, ribadita dagli atti notarile di compravendita e dal regolamento condominiale).
Grazie.

Art. 6-bis. Interventi Subordinati a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata

Buonasera Architetto,
sono stata incaricata per un appartamento a Colli Aniene degli anni '80 di spostare la cucina realizzando un angolo cottura nel salone e di far diventare la ex cucina una camera singola. dovrò inoltre fare una predisposizione per impianto fv ed aggiungere due condizionatori interni ed una unità esterna. Il cliente non vuole fare la messa a norma dell'impianto , che io devo modificare. Come mi devo comportare? Devo presentare al municipio una Cila? Per l'impianto elettrico posso eseguire i lavori anche se non è a norma? Come redigo poi il fine lavori?
Grazie tantissimo, saluti

Prospetti Difformi da Richiesta di Condono – Possibilità di Integrazione

Gent. Architetto,
le illustro la situazione, una palazzina risalente al 1968, legittimamente realizzata, presenta delle differenze nel prospetto (una finestra è assente in una facciata ma presente su un'altra parete). L’appartamento è stato oggetto di un condono edilizio per la sanatoria di una veranda (tutt’ora in itinere). In vista della vendita dell’immobile, il committente, necessità di una regolarizzazione di quanto in sospeso: da un colloquio informale coi tecnici del municipio, ho avuto il suggerimento di fare domanda di integrazione del condono dal momento che è facilmente dimostrabile che la finestra era già nella conformazione attuale anche al momento della richiesta di sanatoria e non è stata inserita perché non è stata presa visione del progetto legittimato. Un’alternativa sarebbe quella di presentare una SCIA per accertamento di conformità che, invece, comporterebbe il pagamento di diritti di istruttoria, sanzione e il triplo del costo di costruzione. A rendere maggiormente complesso il quadro, c’è da aggiungere che la planimetria in atti al catasto riporta un appartamento sito ad un altro indirizzo.
La domanda è: conviene procede all’integrazione del condono inserendo le finestre o alla presentazione della SCIA (da presentare al dipartimento poiché la sanatoria non è stata ancora rilasciata)?
Grazie

Possibilità di Ripristino della Destinazione d’Uso A5 in Centro Storico Zona T1

Mi viene posto un quesito riguardante la possibilità di ripristinare un locale attualmente C1 alla sua destinazione originaria A5 come da visura storica del 1987. La motivazione è relativa alla volontà del committente di destinare lo spazio ad una casa vacanza. Questo pone alla mia attenzione un dubbio che determina i quesiti che vado a porvi:
1) esiste un tempo limite per il ripristino della categoria catastale?
2) i vincoli della zona in questione che impediscono il cambio di destinazione d’uso da C1 ad A, sono applicabili anche in caso di ripristino?
3)il vincolo dei 28mq per destinazione casa vacanza è applicabile anche ad abitazioni che erano classificate A prima dell’introduzione del Testo Unico?

Ripristino Destinazione d’Uso Originaria

Gentile Architetto,
ho un cliente che è proprietario di una casa a Roma e mi ha dato incarico di tornare alla destinazione d'uso originaria dell'unità immobiliare, da attuale A10 ad A/2.
Vado al caso specifico.
L'unità immobiliare è stato costruita prima del 1939 e nasceva come A4, ex palazzine I.N.C.I.S. (tessuto di P.R.G. T4 - città storica).
Nel 2006 è stato rilasciato il condono per cambio di destinazione d'uso da A4 ad A10 con modifiche interne.
Poi, nel 2006 il proprietario ha frazionato l'immobile, (con conseguente variazione di SUL) con una D.I.A. Sono state sottratte due stanze, chiusa una porta e realizzato un muro nell'ex corridoio. Il tutto lasciando invariata la disposizione interna rispetto alla concessione edilizia in sanatoria dell'unità immobiliare più grande.
Questa D.I.A. , tramite accesso agli atti, è stata chiusa ed è completa di tutto.
Ora il proprietario vorrebbe ripristinare la destinazione d'uso originaria, passando da A10 ad A2.
A mio parere, è un vero e proprio ripristino della destinazione d'uso originaria rispetto alla planimetria di impianto del 1939 anche se con opere interne e variazione della SUL legittimate nel tempo con titoli edilizi. Tale intervento di ripristino della destinazione d'uso originaria (RC) e ricadrebbe tra le opere previste dal punto 5 Sezione II Edilizia dell'allegato A del DLgs. n. 222/2016, da effettuarsi con C.I.L.A. non onerosa (senza monetizzazione di standard e senza contributo di costruzione).
Avendo avuto confronti con vari Municipi, che si sono espressi con pareri diversi, Le sarei grata nell'avere un suo confronto a riguardo.

Grazie per il suo gentile riscontro.

Cordiali saluti.

Oneri di Costruzione e di Urbanizzazione nel Comune di Gallicano

Buonasera. Ho eseguito un progetto su un edificio con categoria catastale B1 (convento/collegio) con demolizione e ricostruzione con modifica dei prospetti ma stessa volumetria e stessa sagoma rispetto all'ante opera.
Il comune di Gallicano nel Lazio nel calcolo degli oneri riferiti al costo di costruzione ha applicato l'aliquota del 10% sul costo di costruzione calcolato con il computo metrico estimativo. Ovviamente trattandosi di demolizione e ricostruzione l'importo del computo è molto alto e la committenza si troverebbe a pagare circa 4 volte l'importo che scaturirebbe dal calcolo come nuova costruzione (costo al mq tabellato). Inoltre non c'è aumento del carico urbanistico in quanto gli utenti non aumentano rispetto allo stato ante opera. A mio avviso andrebbe applicato il calcolo con il metodo tabellato con riduzione di almeno il 20 % come previsto dal DPR 380/01.
Secondo lei quale è il criterio da seguire nel calcolo del costo di costruzione (perizia del progettista da computo metrico o costo base al mq tabellato?). Inoltre sono dovuti gli oneri di urbanizzazione? L'immobile si trova in zona sottoposta a vincolo paesaggistico. Ricordo che l'immobile non ha destinazione ne turistica, commerciale o direzionale.
Cordiali saluti

Possibilità di Cambio di Destinazione d’Uso da C6 a C1 a Roma

Buon pomeriggio.
Volevo chiedere se è possibile, nel comune di Roma, eseguire un cambio di destinazione d'uso da C6 (Autorimessa) a C1 (negozio). di due locali attigui.

I locali in questione appartengono ad una costruzione ad uso residenziale, regolarmente autorizzata nel 1938.
I due locali, non sono allineati con l'edificio stesso e non vi sono altri piani sopra di essi.
Posizionati sullo stesso lotto, ma esterni al fabbricato, i locali sono posizionati al piano terra e hanno affaccio diretto sulla strada (diversamente dal fabbricato che invece è arretrato).
I locali, già dal 1953, uno, e dal 1960, l'altro, sono sempre stati utilizzati come locali commerciali con regolari autorizzazioni commerciali.
Negli anni, sono stati venduti sempre come negozi (C1). Purtroppo però, non si riesce a risalire ad alcun documento che ne attesti il cambio di destinazione d'uso.
Esiste una norma del Comune di Roma che autorizza il cambio da C6 a C1?
Spero di poter ricevere quanto prima un Vostro gentile riscontro soprattutto normativo visto che molti dicono che si può fare (persino nei municipi) ma nessuno sa riferire secondo quale "norma".

Lavori di Manutenzione in Condominio per Rifacimento Terrazzo con Zona con Copertura in Eternit

Un condominio intende realizzare lavori di rifacimento del terrazzo di copertura e del torrino delle scale mediante completa demolizione e nuova realizzazione di pavimentazione, massetto e impermeabilizzazione per circa 350 mq complessivi.
Inoltre è presente sul terrazzo una copertura di circa 20 mq in Eternit (in pessimo stato) di un locale di proprietà della Regione Lazio la quale non risponde alle ripetute richieste di intervento da parte del condominio. Questa copertura in Eternit è peraltro in parziale appoggio sul parapetto del torrino.
Vorrei sapere come si deve procedere con la questione dell'Eternit, se questa vincola l'esecuzione dei lavori e se è obbligatoria o facoltativa la nomina del Direttore dei Lavori e del Responsabile della sicurezza (con quale riferimento di legge).
Grazie molte.

Cambio di Destinazione d’Uso in Zona Omogenea D

Buongiorno,
Ci troviamo su di territorio con destinazione D da PRG, interessato poi da piani attuativi che lo trasformano in parte a Servizi Privati, in parte ancora ad Industria, in parte a Verde Pubblico ecc.
Su un terreno all'interno di questi piani attuativi, con destinazione a Servizi Privati, viene rilasciato un P. di C. per la realizzazione di un edificio ad uffici, in seguito viene presentata una richiesta di P. di C. ai sensi della Legge "PIano Casa" con la richiesta di aumento della cubatura ed il cambio di destinazione a residenziale.
Il progetto viene respinto con la motivazione che il terreno si trova all'interno di un'area D.
A mio avviso però se il territorio è stato smembrato dai Piani Attuativi con destinazioni diverse e quindi standard diversi, detto terreno con destinazione a Servizi Privati non può ancora essere considerato all'interno della zona omogenea D.

Computo Metrico per Calcolo Oneri Concessori

Buongiorno.
Il tecnico che mi sta istruendo la pratica per un Permesso di costruire riferito al completamento di un appartamento in un fabbricato completato solo esternamente mi ha chiesto il computo metrico per il calcolo degli oneri. Io, come sempre, ho presentato il calcolo con la scheda disposta dalla Legge 28.01.1977 n.10 ma pare che stavolta non vada bene.
Quello che non mi è chiaro è quando va bene la scheda e quando è necessario il computo metrico.
Grazie

Sanabilità di una Apertura su Muratura Portante

Buongiorno mi è stato chiesto di regolarizzare alcune modifiche interne eseguite senza autorizzazione e ho pensato ad una Cila in sanatoria. Poi ho visto che c'è anche una apertura di una porta su muratura portante.
Posso regolarizzare il tutto con una Scia (per la porta) allegandoci un Certificato di Idoneità Statica?
Grazie
Gentile Architetto, in questo caso la procedura edilizia da applicare è la SCIA, trattandosi di opere che riguardano anche parti strutturali dell’edificio.
In merito all’apertura di una porta su muratura portante, né sul D.P.R. 380/01 che sul Regolamento regionale n. 14 del 03/07/2016, viene contemplata l’eventuale procedura in sanatoria di tali opere.
Pertanto, prima di procedere, le consiglio di recarsi presso il competente ufficio regionale per attingere informazioni al riguardo.
arch. Rolando De Stefanis

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